[땅집고] 올해 10월 대한민국 교육 1번지로 통하는 서울 강남구 대치동에 ‘디에이치 대치 에델루이’ 아파트가 분양한다. 명문 학군과 대치동 학원가를 끼고 있으면서, 청약 당첨시 시세 차익이 10억원에 달할 것이라는 기대감이 큰 만큼 이 단지 청약을 노리는 수요자가 적지 않은 분위기다.

‘디에이치 대치 에델루이’는 서울 강남구 대치동 구마을3지구를 지하 4층~지상 최고 16층, 8개동, 282가구 규모로 재건축한 아파트다. 이 중 72가구를 일반분양한다. 10월 8일부터 청약접수가 시작된다. 2025년 8월 입주 예정이며 현대건설의 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치’를 적용한다.

■ 학군 1번지 대치동 입지…비역세권에 경사 심하기도

‘디에이치 대치 에델루이’는 우리나라에서 학군이 가장 좋은 지역으로 꼽히는 서울 강남구 대치동에 들어선다. 도곡초, 대명중, 휘문중·고를 비롯한 명문 학교가 가까우며 유명 입시 학원이 몰려 있는 대치동 학원가를 걸어서 이용할 수 있어 자녀 교육 측면에서는 최중심 입지인 셈이다.

다만 하이엔드 브랜드를 적용한 아파트 치고는 300가구를 넘지 않는 소규모 단지면서 초역세권 입지라고 볼 수 없는 점이 아쉽다는 평가가 나온다. 지하철 2호선 삼성역까지 15분, 3호선 대치역까지 18분, 수인분당선 한티역까지 20분 정도 각각 걸린다.

단지를 둘러싸고 있는 도로 경사가 심한 것도 입주자 불편을 부를 수 있는 요소다. 당초 대치동 구마을 일대가 경사가 심한 구릉지에 조성된 연립주택가였기 때문이다. 사업지 내부는 땅을 깎거나 곳곳에 엘리베이터를 설치해 단차를 극복할 수 있겠지만, 단지 동·서쪽을 지나는 1차선 도로와 남쪽 2차선 도로는 경사가 제법 가팔라 걸으면 숨이 찰 정도라는 후기가 전해진다.

■ 300가구 미만 소규모 아파트지만 커뮤니티 시설 다양

‘디에이치 대치 에델루이’는 총 282가구 중 조합원 물량을 제외한 72가구를 일반분양한다. 주택형은 59·72·84㎡ 세 가지다.

가장 많이 공급하는 주택형은 84㎡ 중 타워형으로 설계한 B타입이다. 총 31가구로 전체 일반분양 물량 중 43%를 차지한다. 거실과 주방을 ㄱ자 형태로 배치했고, 드레스룸과 화장실이 딸린 안방과 침실 2개로 구성한다.

4베이 판상형으로 짓는 59㎡ A타입도 21가구 공급한다. 주방에 아일랜드 테이블을 설치해 조리 공간과 다이닝 공간을 분리한 점이 눈에 띈다.

300가구가 넘지 않는 소규모 아파트지만, 프리미엄 브랜드를 적용한 만큼 입주자 전용 커뮤니티 시설을 비슷한 규모 단지들보다 가짓수를 늘렸다. 지하 4층부터 지하 2층까지 나눠서 짓는다. 층별 시설은 ▲지하 4층 스포츠존(스크린 골프, 스크린 야구, 스크린 테니스, 농구연습장) ▲지하 3층 스포츠존(피트니스, GX룸, 남녀 샤워실) ▲지하 2층 에듀존(북카페, 스튜디오, 남녀 개인 독서실) 등이다.

■ 34평 분양가 20억 돌파…시세보다 10억 저렴해

‘디에이치 대치 에델루이’ 분양가는 3.3㎡(1평)당 6530만원으로 책정됐다. 그동안 분양가상한제를 적용한 단지 중에서는 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’(6736만원)와 서초구 잠원동 ‘메이플자이’(6705만원)에 이어 세 번째로 높은 금액이다.

그럼에도 대치동 일대 아파트 실거래가와 비교하면 10억원 차익이 예상된다. 주택형별로 분양가는 ▲59㎡ 최고 15억4560만~16억4340만원 ▲72㎡ 18억9640만~19억1920만원 ▲84㎡ 20억9830만~24억1840만원이다.

이 단지와 남쪽으로 맞닿은 부지에 지난해 준공한 ‘대치 푸르지오 써밋’(489가구) 59㎡ 분양권이 올해 3월 23억2000만원에 거래됐다. 인근 ‘대치 르엘’(2021년·273가구)의 경우 59㎡가 올해 9월 25억6500만원, 84㎡가 올해 4월 27억5000만원에 거래됐다. 이들 단지 실거래가 대비 ‘디에이치 대치 에델루이’가 최대 10억원 저렴하게 분양하는 셈이다.

다만 전매제한 3년을 적용받기 때문에 청약 당첨된 뒤 바로 팔아 차익을 얻는 투자는 불가능하다. 재당첨제한 10년, 거주의무기간 2년 규제도 있다.

계약금이 전체 분양대금의 20%로 비싼 점도 예비청약자 발목을 잡을 수 있다. 예를 들어 분양가가 16억4340만원인 59㎡ A타입 7층 주택에 당첨되는 경우 계약금이 3억2868만원에 달한다. 그런데 2020년 11월 13일 정부가 내놓은 가계대출관리방안에 따라 단지가 들어서는 서울 강남구를 비롯한 투기과열지구에선 신용대출을 1억원 이상 받을 수 없다. 만약 고액 신용대출을 받은 차주가 규제지역에서 1년 안에 주택을 구입하는 경우, 대출해준 금액을 회수하기 때문에 계약금 대부분을 기존에 보유하고 있던 현금이나 가족·친척 등을 통해 자체 조달해야 안전할 것으로 보인다.


글=이지은 땅집고 기자