'미실현 이익' 재초환 합헌 결정..부담금 폭탄에 강남 재건축 '패닉'

헌법재판소가 재건축 초과이익환수제에 대해 합헌 결정을 내리면서 강남권 주요 단지들이 사업에 큰 타격을 입을 전망이다. 사진은 잠실주공5단지 전경.<연합뉴스>

[디지털타임스 박상길 기자] 헌법재판소가 재건축 조합이 사업 추진시 발생하는 미실현 이익에 대해 환수하는 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 조항에 대해 합헌 결정을 내렸다. 2014년 9월 재건축 부담금 부과 대상이던 한 재건축 조합이 헌법소원을 신청한지 5년여 만으로, 재건축 부담금 규모가 상당한 강남권의 재건축 단지들은 사업 추진에 큰 타격이 불가피할 전망이다.

29일 부동산 업계에 따르면 헌재는 지난 27일 한남연립 재건축조합이 서울 용산구청을 상대로 제기한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대한 헌법소원에서 합헌 결정을 내렸다.

2012년 9월 용산구는 한남연립 재건축조합에 17억2000만원의 재건축 부담금을 부과했는데 조합원 1인당 5500만원으로 5000만원이 넘는 고액의 부담금이 부과된 것은 이 때가 처음이다.

재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10∼50%를 재건축 조합에 부과하는 것이다.

헌재는 "재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등은 평등의 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다"고 밝혔다.

또 "재건축부담금은 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해를 최소화하고 있어 비례의 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다"고 설명했다.

조합측이 재건축에는 부담금을 걷지만 비슷한 정비사업인 재개발에는 부과하지 않는 것은 평등의 원칙에 어긋난다고 주장한 데 대해선 "부담금을 부과하지 않는 재개발 사업과는 공익성, 구역지정요건, 절차 등에 본질적 차이가 있어 차별은 정당하다"고 덧붙였다.

이번 합헌 결정으로 재초환 부담금이 조합원당 수억원에 달할 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지는 '설상가상'이라며 패닉 상태에 빠졌다.

분양가상한제 시행으로 일반분양가를 높게 받아 수익성을 높이려던 관행에 제동이 걸린 상태에서 초과이익부분에 대해서도 부담금 부과가 확정됐기 때문이다.

지난해 초 국토교통부가 공개한 강남권 재건축 단지의 재초환 부담금 시뮬레이션 자료에서 강남의 한 단지는 가구당 부담금이 8억원에 달할 것으로 예측됐다.

강남권 재건축 단지들은 최근 집값이 급등하고 재초환 부담금의 근간이 되는 '공시가격'이 큰 폭으로 오름에 따라 웬만한 단지들의 재초환 부담금이 가구당 수억원에 달할 것이라는 전망이 많았다.

지난 5년여간 끌어온 재초환 부담금 부과가 확정되면서 앞으로 강남권 재건축 단지들은 사업이 지연되거나 중단하는 곳들이 늘어날 전망이다. 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지, 서초구 반포동 반포3주구, 강남구 압구정동 현대아파트 등이 대표적인 재초환 대상 단지다.

서울 강남구 대치동의 한 중개업소 사장은 "현 정부에서 재초환이 위헌 판결을 받을 것이라고 기대한 사람도 거의 없었지만, 그렇다고 합헌 결정을 확신한 사람도 많지 않았기에 이번 헌재 판결로 낙심하는 조합원들이 많을 것 같다"며 "앞으로 재건축 사업이 더욱 어려워질 것"이라고 말했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr