"틈새상품 노려 임대수익 얻자"..수익형 부동산 경매 투자요령

<앵커>부동산시장 침체가 길어지는 상황에서 경매를 활용한 실속투자요령 그 두번째 시간입니다.오늘 이 시간에는 '수익형 부동산 경매 전략'에 대해 알아볼텐데요 지난주에 이어 <메트로 컨설팅> 윤재호 대표님 모셨습니다. 대표님 안녕하세요?우선 경매에 나오는 수익형 부동산 어떤 것이 있을까요?<윤재호/메트로 컨설팅대표>주택시장이 장기 침체하면서 임대수익 목적의 수익형 부동산을 찾아 저가매수하려는 투자자들이 경매 투자에 관심을 쏟고 있습니다.주로 오피스텔, 상가와 원룸 및 다가구 등 소형 임대용 주택에 투자해 고정 임대수익을 노리려는 실수요자들이 꾸준히 늘고 있습니다.서울·수도권에 입지 좋은 오피스텔, 상가와 소형 임대주택 등을 경매로 장만하면 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고, 값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우 임차인을 구하기 쉬워 불황기 안정적인 임대수익을 얻을 수 있습니다.경매에 부쳐지는 수익형 부동산은 주로 소형 다세대와 다가구주택, 상가주택 등이며 주택 경기가 침체기를 맞았지만 소형 주택 전세난이 심화되면서 값싸게 낙찰 받아 월세를 받아 임대사업을 하려는 실수요자들이 주로 경매시장에 많이 참여합니다.주택보다 더 임대수익은 높은 경매 상품으로 근린 상가와 오피스텔, 공장, 주유소 등 테마형 부동산 경매물건에 입찰하려는 수요자들도 늘고 있습니다.이는 남들이 잘 알지 못하는 생소한 곳에 임대수익이 숨어있다며 경매 틈새상품을 공략하고 있습니다.<앵커>그렇다면 실제로 경매를 낙찰받을 경우 얼마나 저렴하게 살 수 있는건가요?<윤재호/메트로 컨설팅대표>수익형 경매 부동산의 낙찰가율은 주택 보다 대체로 낮기 때문에 평균 70~80% 수준에 낙찰되는 게 통례입니다.특히 아파트 상가와 근린상가, 오피스 등 상업용 부동산의 낙찰가율이 현저하게 낮고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있습니다.경매에 부쳐지는 상가는 한 달이면 3000~4000건 정도 물량이 쏟아지고 있습니다.낙찰가율이 통상 50% 초반대여서 매매가 대비 30~40% 싼값에 낙찰 받습니다.감정가 1억 미만의 소액투자용 상가 경매물건은 여전히 낙찰가율이 낮고 입찰 경쟁률도 3대 1로 낮은 편입니다.소형 다세대는 낙찰가율과 경쟁률이 완만한 하락세입니다.5월말 서울 낙찰가율이 77%로 올 초 5% 정도 하락한 상태입니다.경쟁률은 3대 1 수준이며 매달 전국적으로 3000여건이 입찰에 부쳐집니다.오피스텔 경매는 한 달이면 전국에서 500~600건이 입찰됩니다.서울 수도권은 300건 입찰되고 낙찰가율은 80%를 상회합니다.서울 90%, 수도권 85~90%, 지방 광역시는 80%의 낙찰가율을 보입니다.오피스텔은 인기가 많은 만큼 낙찰가율와 입찰 경쟁률이 높습니다.<앵커>평균 70~80% 수준에 낙찰되는 게 통례인데요. 수익형 부동산을 값싸게 낙찰받는 일종의 투자 전략을 소개 해 주시죠.<윤재호/메트로 컨설팅대표>소액 수익형 경매에 관심이 있다면 경매 상가에 관심을 기울이는 게 유리합니다.특히 안전한 임대소득을 기대할 수 있는 단지 내 상가와 근린상가는 경매 낙찰가율이 50~60%대이고 경쟁률이 낮아 값싸게 낙찰 받아 세를 줄 경우 연 8~10%대의 임대수익을 올릴 수 있습니다.아파트 상가와 근린상가 등 경매에 부쳐지는 물량이 지속적으로 늘고 있는 추세이므로 입찰 전 매물 비교 분석에 치중하고 최소 5개 이상 상가를 검토해 물건을 선정해야 합니다.아무리 괜찮은 상가라도 최소 2회 이상 유찰해 가격 거품이 빠진 매물을 골라야 합니다.오피스텔은 경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면 강남보다 강북, 도심보다 외곽, 대형보다 소형이 낙찰가율이 훨씬 낮습니다.한 푼이라도 값싸게 낙찰 받으려면 비인기 지역에 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 낙찰가율이 낮습니다.통상 비인기 지역은 낙찰가율이 10% 정도 낮습니다.다세대, 오피스텔, 상가 등을 싸게 낙찰 받으려면 일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리합니다.한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 싸게 낙찰 됩니다.실제 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있습니다.<앵커>경매를 통해서 저렴하게 낙찰받기 전에 미리 알아봐야 할 주의사항은 무엇일까요?<윤재호/메트로 컨설팅대표>경매에 부쳐진 상업·업무용 부동산 경우 싸게 낙찰 받지만 수익성이 없는 물건도 수두룩합니다.저가에 낙찰 받았지만 임대를 주지 못해 몇 년 째 공실이거나 다시 경매에 부쳐지는 경우도 비일비재합니다.철저한 입지와 상권 분석 후 임대가 용이한 종목을 골라야 합니다.상가의 경우 영업력이 떨어지거나, 지역 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제 가 많은 상가가 경매시장에 나오는 경우가 많습니다.입찰 전 충분한 입지와 상권 조사를 통해 상가의 미래가치와 활용 가능성을 함께 따져봐야 합니다.상가 중에는 공급과잉과 상가영업력 저조가 누적되면서 공급이 많아 낙찰 후에 애를 먹는 경우가 많습니다.겉이 번듯한 상가이고 수회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있습니다.임대용 주택이나 상가 경매물건은 임대차 관계가 복잡한 경우가 많습니다.정확한 세입자 분석을 하려면 직접 탐문하거나 법원 매각서류를 통해 크로스체크를 해야 합니다.입찰 전 세입자관계의 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰전략을 짜야 합니다.<앵커>네 오늘도 역시 말씀하신 조건을 충족하는 수익형부동산 경매물건 추천해주시죠?<윤재호/메트로 컨설팅대표>서울에 있는 근린 상가입니다.서울 양천구 신정동 1009-6 남부빌딩 1층 으로 감정가는 3억 6천만원입니다.세번 유찰 돼 51%까지 떨어진 상태입니다. 184,320,000원입니다.입찰날짜는 7월17일 오전10시 서울 남부지법 경재 5계에서 진행될 예정입니다.세입자 관계 분석을 봤을 때 사무실 세입자가 있으나 후순위 대항력이 없어 낙찰자에게 인도해줘야 합니다.등기 부 상의 권리 기준은 말소 기준 권리 하나은행 이후 근저당이 설정돼 있으나 낙찰 수 소멸하는 권리여서 권리 분석 상 안전한 경매물건 입니다.현재 8층 중 1층 근린상가로 2004년 5월 준공 됐습니다.현재 임차인은 속기사 사무소로 영업 중입니다.현재 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중이며 5호선 목동역까지 도보 약 5분 소요됩니다.남부지방법원이 북측 인근에 위치하며, 주위는 관공서와 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.<앵커>두번째 경매물건은 뭔가요?<윤재호/메트로 컨설팅대표>경기 용인시 기흥구 구갈동 579 아카데미프라자로 감정가는 64,000,000원이고 최저가 는 32,768,000원 입니다.입찰기일은 7월 17일, 오전 10시 30분, 수원지법 경매16계 입니다.건물 면적은 14㎡(4.4평), 대지권 3㎡(1평)로 현재 세입자 없이 채무자가 직접 점유하고 있는 것으로 조사됐습니다.현재 말소기준권리 가압류(2010.09.15) 이후 압류 등이 설정돼 있으나 낙찰 후 소멸하는 권리여서 권리분석 상 안전한 경매물건입니다.9층 중 4층 주거용 오피스텔로 2005년 6월 준공 돼 4층 대부분을 트리빌이라는 기숙사형 원룸 형태의 오피스텔로 이용 중입니다.강남대 남서측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설 및 아파트 밀집지대, 골프장 등이 혼재된 지역입니다.<앵커>지금까지 부동산 시장 침체속 경매를 활용한 수익형 부동산투자요령을 알아봤습니다.(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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