도시형생활주택 vs 오피스텔 투자 비교 ..오피스텔, 주차장 낫지만 관리비 비싸
우리나라 베이비부머 은퇴가 본격적으로 시작되고 1~2인 가구 증가, 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산 인기는 꾸준하다. 아파트 분양 침체로 타격을 입는 건설사들에 오피스텔, 도시형생활주택은 그야말로 가뭄에 단비 같은 존재다. 게다가 지난 4월 27일부터 임대사업자가 매입, 주거용으로 임대하는 오피스텔은 지방세가 감면된다. 물론 도시형생활주택 인기도 만만치 않다. 정부가 적극적인 대출, 세제 지원에 나서면서 요즘 최고 인기 상품으로 자리매김했다. 수익형 부동산의 양대 상품인 도시형생활주택과 오피스텔 투자가치를 비교해봤다.
일단 두 상품부터 비교해보자. 도시형생활주택은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역에 건설하는 20가구 이상 150가구 미만 공동주택을 의미한다. 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 세분화된다. 반면 오피스텔은 업무를 주로 하는 건축물로서 일부 숙식을 할 수 있도록 하고, 건축 기준(업무용 전용면적 70% 이상, 오피스텔 전용 출입구 별도 설치 등)에 적합한 준주거지역, 상업지역, 준공업지역으로서 3000㎡ 이하의 규모로는 일반주거지역 개발이 가능한 건축물을 의미한다.
하지만 주택 임대사업을 할 때 도시형생활주택과 오피스텔의 세법상 차이는 4월 27일부터 대폭 줄었다. 그동안 오피스텔은 업무용 건축물로, 주거용으로 임대하더라도 임대주택에 포함되지 않아 지방세 감면 혜택을 받을 수 없었다. 하지만 지난해 말 임대주택법 개정으로 임대사업자가 매입하는 오피스텔의 경우 임대주택으로 등록이 가능해짐에 따라 기존 임대주택과 동일한 세제 혜택을 부여하기 위해 지방세특례제한법을 개정하게 됐다.
현행 임대주택으로 등록하는 오피스텔의 경우 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 100%, 재산세 50%, 지역자원시설세 100%가 감면되고, 전용면적 85㎡ 이하는 재산세만 25% 감면된다.
도시형생활주택과 오피스텔 중 투자가치가 높은 상품은 무엇일까.
먼저 분양가격 측면에서 접근할 경우 전용면적을 기준으로 판단하는 것이 좋다. 단순히 분양면적으로 볼 때 오피스텔이 3.3㎡당 분양가격은 상대적으로 낮아 보일 수 있지만 전용률이 52~56% 수준인 데 비해, 도시형생활주택은 72~76%라는 점에서 두 상품의 실질 분양가격을 정확히 판단하는 것이 중요하다. 다만 최근 들어 강남3구에 공급되는 도시형생활주택은 내부 인테리어 고급화, 편의시설 구축 등으로 오피스텔과 가격 차이가 크지 않다는 점에 주목해야 한다.
오피스텔 임대주택 인정, 세제 혜택
둘째, 가구 공급규모와 편의시설 입점, 주차대수 측면에서는 오피스텔이 단연 유리하다. 도시형생활주택은 최대 149가구까지만 가구를 구성할 수 있는 반면 300실 이상의 대규모 오피스텔인 경우 다양한 편의시설이 구비돼 임차인들 선호도가 높다. 주차장 시설은 오피스텔이 절대적으로 유리하다. 대체로 도시형생활주택은 실당 0.5대 미만이고, 실제로 실당 0.3대 수준이기 때문에 3실당 한 대밖에 주차를 하기 어려운 반면 오피스텔은 실당 1대 수준이라는 점에서 우위에 있다.
셋째, 입지 면에서는 일반상업지역에 위치한 오피스텔이 교통 접근성에서 유리하다. 하지만 일반주거지역의 도시형생활주택은 소음이 적어 주거 쾌적성은 높은 편이다. 마지막으로, 관리비 측면에서는 분양면적 내 공용면적이 넓은 오피스텔의 부담이 크다. 반면 도시형생활주택은 분양면적 내 베란다 서비스 면적 비중이 크기 때문에 관리비 부담은 낮은 편이다.
특히 분양가를 눈여겨볼 필요가 있다. 취득가격은 투자수익률에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 분양가격이 높아질수록 분양가격 상승 속도를 따라가지 못하는 임대수익률은 지속적으로 하락할 수밖에 없다.
전용률은 도시형생활주택이 높아
전국 오피스텔 전용면적 3.3㎡당 분양가격은 2001년 940만원에서 올해 1909만원까지 2배 이상 수직상승했다. 특히 2009년 이후 오피스텔 분양 과열이 지속된 서울은 지난해 2200만~2400만원대 수준이었던 3.3㎡당 분양가가 올 들어 최대 3442만원까지 치솟고 있다. 임대수요가 증가한 만큼 공급물량이 뒷받침되면서 임대가격 상승률은 주춤하거나 오히려 하락세를 보이기도 한다.
도시형생활주택 임대수익률도 매력적이지 않다. 부동산정보업체 부동산114가 수도권에 신규 공급된 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가를 분석한 결과 2009년 1021만원, 2010년 1550만원, 2011년 1714만원으로 높은 상승세를 보이고 있다. 최근 서울지역 내 도시형생활주택 투자수익률을 분석한 결과, 연 5%에도 미치지 못하는 곳이 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다.
도시형생활주택의 3.3㎡ 분양가가 오피스텔에 비해 경쟁력이 있지만 각종 편의시설과 교통 접근성, 주차장 공간 활용 등이 취약하다. 이 때문에 전용률이 낮은데도 오피스텔 임대료가 평균적으로 높다. 결국 두 임대상품의 투자수익률은 크게 다르지 않다는 얘기다. 이번 조세특례 조치로 오피스텔 임대수익률은 다소 개선될 것으로 보이지만 분양가 상승률이 높아 그 효과는 상당 부분 상쇄될 것으로 보인다. 따라서 서울시를 기준으로 강남3구 임대수익률은 연평균 5%, 기타 지역 연평균 5.5~6% 수준이 현실적인 기대수익률이다.
도시형생활주택을 신축할 때, 살펴야 할 사항이 몇 가지 있다. 일단 도시형생활주택 토지 시세를 꼼꼼히 판단해야 한다. 3.3㎡당 건축단가에는 큰 차이가 나지 않지만 대지비용은 지역, 시점, 조건에 따라 달라진다. 결국 낮은 토지매입비용에서 사업성이 판가름 난다.
공급 늘어 임대수익률 하락세
둘째, 건축 시 특별 지원되는 국민주택기금 대출요건을 최대한 활용해야 한다. 현재 정부는 도시 소형주택(도시형생활주택, 다세대·다가구주택, 오피스텔)의 건설자금 대출금리를 연 2%로 특별 지원하고 있다. 게다가 대출금액 산정요건을 상향 조정하면서 대출 가능 한도까지 확대돼 건설자금 조달 부담은 크게 줄었다. 셋째, 베란다 서비스 면적을 최대한 늘려 전용면적을 높이는 것이 필요하다. 마지막으로, 향후 임대료 수준을 유지하고 임대공실을 최소화하려면 주차장 공간을 최대한 확보하는 것이 중요하다.
2011년 도시형생활주택 공급량(인허가 기준)이 정부가 당초 목표로 삼은 4만가구보다 2배 이상 많은 8만3859가구로 나타났고, 준공된 물량도 2만3813가구로 2010년(2615가구)의 9배 수준에 이르고 있다.
오피스텔 공급량도 만만치 않다. 현 정부 출범 이후 오피스텔 공급량은 총 3만9523실로 나타났다. 이는 출범 이전 4년간 2만3057실과 비교해 71.4% 늘어난 수치다. 이를 정리해볼 때 첫째, 향후 2~3년간 도시형생활주택과 오피스텔 공급량은 계속 늘어날 가능성이 높다. 둘째, 대체로 분양 선호도가 높은 1~2인 가구 위주 소형타입 공급이 주류를 이루고, 마지막으로 분양가는 지속적으로 상승세를 보일 전망이다. 당장 초과공급 위험은 크지 않아도 자본가치 상승 가능성이 낮고, 투자수익률 하락세가 지속될 수 있다. 도시형생활주택과 오피스텔에 투자할 때 지역 경쟁력을 따져보고 되도록 1~2인 가구 선호도가 높은 교통요충지를 선택해야 한다.
[김일수 KB국민은행 강남스타PB센터 팀장] [본 기사는 매경이코노미 제1658호(12.05.23~5.29 일자) 기사입니다]
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