주공 5~7단지 초고층 가능해질듯

서울 강남구청이 마련한 '개포택지 제1종 지구단위계획 결정(안)'에 따르면 용적률이 현행보다 상당히 올라가게 된다. 현재 개포지구는 전체 평균 상한용적률이 200% 이하로 묶여 있어 그동안 재건축 사업 추진을 가로막아 왔다. 새 계획안에서는 250% 이하로 높였다.

2종(12층) 일반주거지역은 기준용적률 190% 이하, 허용용적률 200% 이하, 상한용적률 250% 이하가 적용될 예정이다. 대상 단지는 주공 1~4단지, 개포시영, 일원현대, 일원대우 등 11개 저층 아파트 단지다. 저층 단지는 기부채납과 보금자리주택 건설 등을 통해 250% 상한용적률까지 적용받을 수 있게 된다.

아파트 높이는 서울시 지침에 따라 역시 기부채납 등을 통해 평균 18층 이하까지 가능해진다.

강남구 측은 장기적으로 2종 지역을 3종 지역으로 상향하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

3종 일반주거지역은 기준용적률 210% 이하, 허용용적률 230% 이하, 상한용적률 250% 이하로 계획될 예정이다. 대상 단지는 주공 5~7단지, 우성 1ㆍ2ㆍ3ㆍ4ㆍ5ㆍ7ㆍ9차, 선경, 미도 등 중층 아파트 단지 21개다.

강남구 관계자는 "3종 지역 상한용적률을 250%로 정한 것은 서울시의 지구단위계획 수립 지침에 따른 것"이라며 "하지만 사업시행 과정에서 보금자리주택 건설 등을 통해 법정 상한선인 300%까지 상향이 가능할 것"이라고 설명했다.

사실상 3종 지역에서는 높이제한이 사라진다. 건축법상 도로사선제한(도로에 인접한 단지와 도로 사이 거리에 1.5배를 곱한 거리만큼만 아파트를 올릴 수 있도록 하는 제도)만 받게끔 한 것. 이렇게 되면 도로에 면한 아파트 동은 사선제한으로 높이제한을 받게 되지만 단지 중앙부에는 별다른 제한 없이 초고층 건물을 지을 수 있게 된다.

또 계획안은 양재천과 대모산 등 주변 자연경관과 어울리게 건축을 유도하고, 친환경 생태경관을 조성하는 등 지구 전체 경관 디자인을 통합적으로 관리한다는 내용을 담고 있다.

강남구의 지구단위계획 재정비안은 5년에 한 번씩 하게 돼 있는 지구단위계획 변경 절차에 따른 것이다.

아울러 정부와 서울시가 내놓은 재건축 규제 완화 대책을 반영한 것이다. 국토부의 용적률 완화 등 재건축 규제 완화 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법이 지난 4월 22일 시행에 들어간 데 이어 서울시도 △법정 상한선까지 용적률 허용 △소형 주택 비율 20% 유지 △정비계획상 초과 용적률 50% 보금자리주택 건설 등을 골자로 한 조례 개정을 마친 바 있다.

제도적으로 재건축 사업 가이드라인을 제시한 데 이어 이번 계획안은 실제 지구단위계획 차원에서 용적률 등이 정해졌다는 데 의미가 있다.

강남구는 계획안으로 주민공람공고를 마친 뒤 구의회 의견 청취, 구 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 서울시에 이를 상정하게 된다.

이번 계획안이 직접 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 국토부와 서울시의 재건축 규제 완화로 어느 정도 용적률 상향이 예상됐던 일이기 때문이다.

임달호 현도컨설팅 대표는 "이번 계획안이 서울시 심의를 통과하면 재건축 단지의 사업성이 실제로 확보될 수 있게 될 것"이라면서도 "시장에서 어느 정도 기대했던 내용이기 때문에 당장 개포지역 재건축 아파트 가격이 급등하기는 힘들 것"이라고 내다봤다.

이번 계획안은 아울러 지구단위계획 변경을 준비하고 있는 강동구 고덕지구 등의 계획 수립에도 기준이 될 것으로 전망된다.

개포지구는 강남구 도곡동 410, 개포동 660, 대치동 511, 일원동 619 일대 192만8708㎡(택지지구 전체는 393만7263㎡) 공동주택지다. 1981년 택지개발사업지구로 지정돼 현재 32개 단지 2만8704가구가 들어서 있다.

[이호승 기자]

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