전세대출 이건 몰랐네.. 만기 연장할 때 잊지 말아야 할 것

만기연장 자동으로 신청 안돼
계약 갱신은 집주인과 체결해야
만기연장 심사때 집주인 동의 필요
전세보증금 인상땐 한도 확인 필수
소득공제 혜택 충족 조건 따져봐야

전세계약에 따른 전세자금 대출을 이용하는 사용자들이 많습니다. 저금리에다 소득공제 혜택도 있어, 상당수의 전세자들이 전세자금 대출을 이용하고 있는 실정입니다. 오늘은 전제자금 대출을 100% 활용하는 방법과 함께 대출이나 계약연장시 주의해야 할 사항들을 살펴보고자 합니다.

#직장인 A씨는 전세계약을 갱신하면서 별다른 절차 없이 대출도 자동연기되는 줄 알고 전세자금대출 만기일 전날에 거래은행을 찾았는데, 전세자금대출 만기연장을 신청하기 위해서는 집주인의 동의가 필요하다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. 이에 집주인에게 급히 연락했지만 집주인은 해외여행 중으로 연락이 되지 않았고, 결국 A씨는 전세자금대출이 연체돼 연체이자에 금리도 상승하는 불이익을 받았다.

#주부 B씨는 주택 전세 이용기간에 집주인이 자금이 필요해 대출을 받는다고 해 집주인이 대출을 실행하는 날에 잠시 전출을 했다가 다음날 다시 전입을 했다. 이후 B씨는 전세자금대출 만기연장을 신청하기 위해 은행을 방문했는데, B씨의 전입일이 대출의 근저당권 등기일보다 늦어 대항력을 상실해 만기연장이 거부되는 피해를 입었다.

전세계약에 따른 전세자금 대출을 이용하는 사용자들이 많습니다. 저금리에다 소득공제 혜택도 있어, 상당수의 전세자들이 전세자금 대출을 이용하고 있는 실정입니다. 오늘은 전제자금 대출을 100% 활용하는 방법과 함께 대출이나 계약연장시 주의해야 할 사항들을 살펴보고자 합니다.

◇높은 주거 비용, 전세자금대출 활용 = 결혼을 하거나 자녀가 생기면서 새로 주택을 얻거나 옮겨야 하는 상황이 발생하는 경우가 많은데, 이때마다 이용자들은 높은 주거 비용에 고민하게 됩니다. 주택가격이 천정부지로 치솟으면서 전세 주택이라도 알아보게 되는데 전세 비용도 이미 집값에 80%를 넘기는 경우가 많습니다. 이 때문에 많은 이용자가 금융권에서 돈을 빌리는데, 전세로 주택을 얻는 경우 전세자금대출을 활용하게 됩니다. 전세자금대출은 대부분 시중은행에서 취급하고 있고, 이자 부분에서 혜택을 받기 위해 국민주택기금이 운용하는 전세자금대출을 이용하는 경우도 많습니다.

이처럼 주거 마련에 큰 힘이 되고 있는 전세자금대출도 여러 제한사항이나 조건이 있습니다. 이를 제대로 숙지하지 못하면 전세자금대출을 갑작스레 갚아야 하는 곤란한 상황에 처할 수 있습니다.

◇만기연장 신청은 한 달 전에 = 우선 많은 이용자가 전세자금대출의 만기 연장은 별다른 절차 없이 자동으로 연기되는 것으로 알고 있는데, 사전에 연장을 신청하지 않으면 대출금을 상환해야 하거나 연체가 발생할 수 있습니다.

은행은 전세자금 대출을 받은 이용자의 만기연장을 심사할 때 신용상태뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요해, 신용 및 주택담보 대출보다 만기연장 심사에 많은 시간이 소요됩니다. 이 때문에 만기연장이 필요한 이용자는 만기 1개월 전에 만기연장을 신청해야 합니다. 특히 은행은 전세자금 대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 연장되는지 확인을 하기 때문에, 집주인에게 은행에서 대출과 관련해 연락이 갈 수 있다는 사실을 알려줘야 집주인이 전세자금 대출 연장을 거절하는 상황을 막을 수 있습니다

◇계약 갱신은 꼭 집주인과… 대리인 계약 시 위임장 '필수' = 전세 기간이 지나 계약을 갱신할 때는 집주인과 직접 체결해야 합니다. 간혹 집주인의 배우자나 부모 등 가족과 계약을 갱신하는 경우가 있는데, 이 경우 전세자금대출 만기연장이 거절될 수 있습니다. 은행은 전세자금대출 만기 연장을 할 때 전세계약이 적절한지 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명했는지 확인하고, 대리인과 체결한 경우에는 대리관계를 확인할 수 있는 위임장 등 서류를 요구합니다.

꼭 계약을 갱신할 때는 반드시 집주인과 직접 계약서를 작성하고, 부득이하게 대리인과 계약을 하게 되면 위임장 등을 받아야 대출 만기연장 과정에서 불이익을 피할 수 있습니다. 게다가 집주인이 주택담보대출을 받기 위해서 전출을 요구할 경우 신중하게 결정해야 합니다. 은행은 전세주택에 주택담보대출과 전세자금대출 금액이 일정 한도 이내일 경우에만 대출 만기 연장을 합니다. 집주인이 대출을 위해 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구해 잠시 전출을 하게 되면 대출 만기 연장이 거절될 수 있습니다. 이 경우 사전에 집주인의 대출 금액을 확인해야 합니다. 아울러 전입신고가 주택담보대출 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실돼 전세주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 회수할 수 없다는 점도 명심해야 합니다.

◇전세보증금 인상 시 최고한도 확인해야 = 전세계약을 갱신할 때 집주인이 전세 보증금을 인상하는 경우가 많은데, 전세자금대출은 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있기 때문에 증액 규모가 최고한도보다 높으면 만기 연장이 제한될 수 있습니다. 이에 이용자들은 집주인이 보증금을 올려달라고 요청하면, 이용중인 대출의 만기연장이 가능한지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

이외에도 전세자금 대출을 받은 이용자는 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다. 무주택 세대주인 근로소득자 본인 명의로 계약하고, 전세 주택이 85㎡ 이하인 경우, 대출금이 임대인 계좌로 입금되는 등의 조건을 충족하면 소득공제를 받을 수 있기 때문에 연말정산 시 관련 서류를 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련 서류를 발급받는 게 유리합니다.

조은국기자 ceg4204@dt.co.kr