[알아야 보이는 법(法)] (8) 계약 끝났는데 버티는 세입자 물건 무단으로 빼버리면

 

집주인 A씨(55)는 ‘진상’ 세입자 때문에 고민이 많습니다. 매번 월세도 제때 내지 않던 세입자는 계약기간 종료 후에도 방을 빼지 않고 버텼습니다.
민법상으로 임차인이 월세를 2번 이상 지급하지 않으면, 임대인이 임대차 계약을 일방 해지할 수 있습니다. 위 사례처럼 임대인이 계약해지 의사를 표시했음에도 임차인의 막무가내식 행동이 계속된다면 어떠한 조치를 취할 수 있을까요?
임차인의 영업장이나 주거지에 들어가 물건을 빼 버리면 되지 않겠느냐고 말하는 이도 있을 겁니다. 그러나 이는 형법상 주거침입죄에 해당할 수 있습니다. 임대차 계약이 해지되어도 법적인 절차를 마치기 전에는 점유를 할 수 없습니다. 임차인 소유의 물건을 파손하거나 은닉하면 형법상 손괴죄에도 해당할 수 있습니다.
이러한 상황을 해결하기 위해서는 다음과 같은 방법을 취할 수 있습니다. 첫째 내용증명을 통해 계약 해지를 통지하는 것입니다. 계약 관련 내용과 보낸 날짜를 공적으로 증명할 수 있는 내용증명을 활용하면 1차적으로 임차인에게 심리적인 압박을 줄 수 있습니다.
둘째 점유 이전 금지 가처분 신청을 할 수 있습니다. 이는 부동산의 인도 및 명도 청구권을 보전하기 위해서 신청하는 것인데, 점유자가 바뀌어 명도소송을 다시 진행해야 하는 상황을 막을 수 있습니다.
셋째는 명도소송 진행입니다. 임대차 부동산 소재지를 관할하는 법원에 소장을 제출하면 됩니다. 판결과 집행기간은 상대방의 항쟁 여하에 따라 3~5개월이 소요될 수 있으며, 경우에 따라 훨씬 길어질 수도 있습니다.
임대인이 명도소송에서 이기면 법원 집행관실에 위탁해 일을 처리할 수 있습니다. 위탁을 받은 법원의 집행관들은 이사업체와 함께 임차인이 점유하는 건물로 가 내부 물건을 치우게 됩니다.
명도소송을 통해 임차인을 내보내려면 긴 시간이 소요되기 때문에 임대인으로서 소유권 행사에 큰 지장을 받게 됩니다. 이런 문제 때문에 많이 쓰이는 방법이 제소 전 화해라는 제도입니다. 즉 임대차 계약을 작성할 때 ‘2회 이상 월세가 연체될 시 임대인의 명도 집행에 응한다’는 내용의 화해 조항을 작성하고, 분쟁 발생 시 법원에 제소 전 화해 신청을 하면 됩니다. 제소 전 화해는 판결과 동일한 효력이 있는 것은 물론이고, 앞으로 임차인이 월세를 내지 않는 등 계약해지 사유가 발생할 때 법원 집행관에 바로 위탁하여 명도집행을 할 수 있어 편리합니다.
다만 제소 전 화해를 시도하더라도 명도소송과 마찬가지로 미리 점유 이전 금지 가처분을 해두지 않으면 집행할 수 없는 문제가 발생할 수 있어 주의해야 합니다.

김관중 법무법인 바른 변호사 gjkim@barunlaw.com