[알아봅시다] 월세시대 주목받는 주택임대관리사업

임대-임차인 갈등·마찰 최소화.. 체계적 서비스 제공
월세 빠르게 확산 속 임대사업자 필요성 제기
등록 사업체 202곳 중 고작 73곳만 관리 실적
임대인 공실관리 편리·임차인 불편 신속 해결
중개·컨설팅 등 종합서비스 제도적 지원 필요

월세 형태의 주거 트렌드와 맞물려 소형주택 임대관리 서비스에 적합한 차별화된 부가 서비스들이 제공돼야 하지만 여전히 걸음마 단계에 머물고 있다는 지적이 나오고 있습니다. 우리나라의 주거 임대산업은 집주인 위주로 돌아가다 보니 질 높은 서비스가 제공되지 않고 있습니다. 선진국처럼 다양한 주거 서비스를 전문적으로 제공하는 임대관리사업자를 육성해야 한다고 부동산 전문가들은 조언하고 있습니다.

◇ 월세시대, 주택임대관리업 주목= 서울시가 지난 6월 발표한 2017 서울서베이 도시정책지표조사에 따르면 지난해 서울시민의 주거 형태 가운데 월세 비중이 31.3%로, 전세 비중(26.2%)을 넘어섰습니다. 특히 서울에 거주하는 30대의 45.6%가 월세 주택에 살고 있다는 통계가 나왔습니다. 2005년 조사 때 19.4%였던 이 비율은 10년 새 2.4배 뛰었습니다.

이처럼 월세로 사는 주거 형태가 빠르게 확산되는 추세와 맞물려 임대관리를 전문으로 하는 주택임대관리사업의 필요성이 제기되고 있습니다. 주택임대관리업은 임대인의 주택관리 부담을 덜고 임차인에게 양질의 주거서비스를 제공하는 사업으로 2014년 2월 국내 도입됐습니다. 부동산 소유주가 하는 주택임대 업무를 대신하면서 공실관리, 임차인 관리를 비롯해 주택 유지 보수 등을 하는 것입니다. 국토교통부가 부동산 산업을 고부가가치 서비스 산업으로 탈바꿈하는 데 있어 임대관리업의 중요성을 크게 인식하고 있어 주목받고 있습니다.

주택임대관리업은 자기관리형과 위탁관리형으로 구분됩니다. 자기관리형은 주택 공실·월세 체납 등을 주택임대관리회사가 책임지고 부담하면서 임대인에게 고정액을 지급하는 유형입니다. 공실 관리나 임대료 징수, 민원 해결에 어려움을 느끼는 임대인의 경우 임대관리회사를 통해 어렵고 번거로운 일은 신경 쓰지 않고 고정적인 임대 수익을 보장받을 수 있다는 장점이 있습니다. 위탁관리형은 주택임대관리회사가 공실이나 임대 수익 등에 대한 리스크를 부담하지 않은 채 임대 관리를 하면서 매월 실제 임대료의 일정 비율을 수수료로 받는 방식입니다.

◇ 주택임대관리업 걸음마 수준= 국토부에 따르면 지난해 말 국내 주택임대관리업 등록 사업체는 202곳으로 집계됐습니다. 이들이 관리하는 주택은 2만3520가구로 2015년 말 대비 업체 수는 16%, 관리주택은 68% 늘었지만 전체 임대시장 규모에 비하면 턱없이 초라한 수준입니다. 특히 등록업체 중 관리 실적이 있는 업체는 73곳에 불과합니다. 업체 3곳 중 2곳은 등록만 했을 뿐 사업을 하지 않고 있는 것입니다. 유형별로는 위탁관리형 124개(2만1427가구). 자기관리형 78개(2093가구)로 위탁관리형이 2배 가까이 앞섭니다.

정부는 주택임대시장 선진화를 위해 주택임대관리 제도를 도입했지만 실효성을 보지 못하고 있습니다. 공급자(임대인) 중심의 산업구조에서 집주인들이 질 높은 관리 없이도 임대하는 데는 큰 어려움이 없는 데다 임대주택 사업자로 등록하면 소득세 세원 노출 등의 부담에 저항감이 크기 때문입니다. 그러나 선진국은 사정이 다릅니다. 1995년 설립된 일본 임대주택관리협회에는 현재 1000개가 넘는 회원사가 등록돼 있습니다. 일본 총무성에 따르면 일본은 전체 임차주택의 80% 이상을 기업에서 관리하고 있을 정도로 주택임대관리가 보편화됐습니다. 2000년대부터 한국의 뉴스테이에 해당하는 기업형 임대주택 공급 확대 정책을 펼치며 적극적으로 임대주택 관리산업을 육성한 덕분입니다. 2008년 글로벌 금융 위기 이후 저금리 현상이 장기화하고 1∼2인 가구가 급증하면서 시장이 자연스럽게 확대됐다는 설명입니다.

기업형 주택임대관리는 임대인뿐만 아니라 임차인에게도 편리합니다. 임차인 입장에서는 거주하면서 체감하는 불만 사항이나 불편함을 빠르게 해결해 질 높은 주거 서비스를 기대할 수 있습니다. 자연스럽게 임대인과 임차인은 갈등과 마찰을 최소한으로 줄이면서 체계적인 서비스를 제공하고 받을 수 있습니다. 임대인 입장에서는 전문적인 공실 관리와 주거서비스 관리를 통해 결과적으로 자산가치의 극대화를 꾀할 수 있습니다.

◇ 종합 부동산 서비스로 제도적 뒷받침 이뤄져야= 부동산 업계 전문가들은 국내에서 주택임대관리사업이 더 확대되기 위해서는 일본처럼 정부의 제도적 지원이 뒷받침돼야 한다고 입을 모읍니다. 현재 국내에서도 기업형 임대주택 지원법이 마련돼 있긴 하지만 집주인을 대신해 세입자를 모집하고 임대료를 받거나 유지보수 등을 담당하는 최소한의 역할에 한정돼 있다는 지적입니다. 반면 선진국에서 임대관리업은 부동산 중개업무와 컨설팅, 감정평가, 법무 등 종합 부동산 서비스를 제공하는 개념을 포함하고 있습니다. 일본의 경우는 24시간 긴급대응 서비스, 리모델링, 고령자용 보험, 상속·증여 법률 서비스 등의 임대관리 관련 산업까지 동반성장하고 있습니다.

업계 전문가들은 부동산 시장의 변화를 감안 했을 때 전문 임대관리업체의 필요성은 더욱 커질 것이며 선진국처럼 다양한 주거 서비스를 전문적으로 제공하는 임대관리사업자를 육성하는 것이 정부의 주요 과제가 될 것으로 보고 있습니다. 특히 월세 시장이 커지면서 소형주택 임대관리 서비스에 적합한 차별화된 부가 서비스들이 제공돼 임차인과 임대인 모두 만족할 수 있는 주거 가치가 만들어져야 한다는 것이 중론입니다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr