빌라·상가로 '환승'해볼까, 역세권 단독주택 개발 '붐'

2~3년새 아파트값 급등에 단독주택도 작년부터 껑충.."리모델링·신축붐에 환금성도 높아져"

용산구 후암동 저층주택가 전경 @머니투데이 DB.

서울 아파트값이 최근 수년간 계속 상승한 가운데 도심과 부도심 저층주택가 땅값도 지난해부터 급등세를 보였다. 주요 지하철 역세권을 중심으로 노후주택을 상가로 개조하거나 다가구주택, 빌라로 신축하는 개발이 줄을 잇는 모습이다.

특히 박원순 서울시장의 '뉴타운 출구전략'으로 재개발 구역에서 지정 해제된 지역에선 거래가 늘고 주택 리모델링, 신축이 활발해지는 등 지대 상승 기대감이 높다. 다만 정부의 '8·2 부동산 대책' 이후 대출규제가 강화되면서 단독주택 매입 진입장벽이 보다 높아져 취득시 신중을 기해야 한다는 목소리가 나온다.

1일 KB국민은행에 따르면 서울의 아파트 매매가격이 2016년 1월부터 지난 8월까지 7.6% 상승하는 동안 단독주택도 2.1% 상승한 것으로 나타났다. 단독주택은 강북과 강남 모두에서 같은 기간 2.1% 고루 오름세를 보였다.

전반적인 지대 상승폭은 아파트 매매가격 상승률보다 낮지만 주요 역세권 주택가 지대는 눈에 띄게 높은 수준이다.

강남으로 출퇴근하는 20~30대 젊은층의 임대수요가 높은 동작구 사당동 지하철 사당역 역세권은 20~30년 이상 된 노후 단독주택 매매가가 3.3㎡당 2500만~3000만원 수준에 육박한다. 노후주택을 매입해 다가구주택으로 신축한 후 임대수익을 창출하려는 개발업자와 상권 확장을 기대하고 조기에 단독주택을 매입하려는 수요자들로 지대는 1년새 3.3㎡당 평균 500만원 안팎의 상승세를 보였다. 상권 확장으로 주택 1층을 상가로 개조한 주택의 경우 3.3㎡당 3000만원 후반대를 호가하는 수준이지만 매물이 품귀를 빚을 정도다.

사당동의 H 부동산 중개업소 대표는 "단독주택은 집값이 어느 정도 올랐다 싶을 때 매물로 나오는 특성이 강한데 이 지역은 젊은층 전·월세 임대수요나 신혼부부 매매수요가 워낙 풍부한 곳이어서 매매가가 작년부터 눈에 띄게 올랐다"며 "주택이 아파트보다 환금성이 떨어진다고들 하지만 역세권 주택들은 매물로 나온지 수개월 이내에 금방 거래된다"고 귀띔했다.

서울 중심 입지로 대형 개발호재가 집중돼 있는 용산구도 사정은 마찬가지다. 용산구 후암동 일대 단독주택은 지난해 이후 3.3㎡당 매매가격이 3000만~3500만원을 훌쩍 넘어섰지만 공급이 수요를 따라가지 못하는 분위기다. 서울역 일대 개발과 용산민족공원 조성 등이 속도를 내면 이 같은 지대 상승은 보다 가팔라질 것이라는 관측이다.

용산의 A부동산 중개업소 관계자는 "중소형 단독주택들은 이미 상당수 거래됐고 땅이 크고 매매가 규모가 큰 곳들만 좀 남아있지만 그마저도 입지가 좋은 곳들은 빨리 거래가 된다"며 "최근 1년간 매매가가 3.3㎡당 1000만원 이상 오른 곳들도 많다보니 시세차익이 왠만한 아파트 못지 않다"고 전했다.

재개발 정비사업 지정해제 구역들에서도 소규모 민간 개발이 한창이다. 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역에서 직권 해제된 성북구 성북3구역의 경우 비싼 집값과 임대료를 피해 옮겨온 예술가, 디자이너 등이 둥지를 틀면서 소규모 상권이 형성되고 주택 리모델링으로 주거 환경이 개선되는 추세다. 이에 따라 주택 매매가격도 최근 1년새 3.3㎡당 1000만~1500만원 안팎에서 수백만원 이상 상승하는 양상을 보이고 있다.

문재인 정부의 도시재생 정비사업 본격 추진으로 서울 구도심 개발이 본격화하면 노후 단독주택들의 몸값은 보다 상승할 가능성이 높다. 다만 8·2 대책 이후 투기과열지구로 묶인 서울에서 단독주택을 취득하려면 이전보다 까다로워진 대출규제 등 넘어야 할 산이 많아 매입 전 자금조달 방안 등을 신중히 검토해야 한다.

부동산컨설팅업체 관계자는 "주택담보대출 규제와 소득요건 심사 강화 등으로 가뜩이나 어려운 단독주택 매입의 진입장벽이 높아졌다는 불만이 높다"며 "서울 역세권이라 하더라도 실제 대출 가능한 금액은 얼마나 되는지, 인근 주택들의 거래는 얼마나 이뤄지고 있는지, 학군 등 주거환경은 우수한지 등을 종합적으로 고려해 매입을 검토할 필요가 있다"고 조언했다.

신희은 기자 gorgon@mt.co.kr

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