정부가 지난 8월 8일 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 방안을 통해 빌라 등 비아파트 시장을 정상화하기 위한 대책들을 발표했다. 전세사기, 건설비용 상승, 주택시장 침체 등의 여파로 위축된 비아파트 시장이 살아날 수 있을지 기대를 모으고 있다.

1. 공공 신축매입 공급 확대

먼저 정부는 서울 지역의 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전월세로 무제한 공급하고, 세제 및 대출 등을 지원해 사업성과 속도를 높이기로 했다. 이에 따라, 수요가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 2025년까지 11만호+알파 규모로 집중 공급한다. 한국토지주택공사(LH)에 수도권 신축매입 총괄 전담 조직을 신설하고 절차 등을 개선해 약정체결 기간을 7월에서 4개월로 단축하는 등 속도도 높인다.

2. 분양전환형 신축매입 신규 도입

최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입해 2026년부터 입주가능하게 만들 예정이다. 매입임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 일정 기간 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선 매각하는 것이 골자다. 입주 및 분양 전환 시 주택도시기금에서 저리 자금 대출도 지원한다.아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입하고 무주택 중산층 실수요자를 대상으로 공급하며 분양전환 시기는 최초 임대 개시일로부터 6년 경과 후 시행한다. 수도권 위주로 최소 5만호를 공급할 계획이다.

3. ‘6년 단기’ 등록임대사업자 제도
도입

1가구만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 아파트를 제외한 소형주택 공급을 활성화하기로 했다. 6년 단기임대사업자로 등록 시에 1세대1주택 특례도 적용한다. 또한 임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 일몰 기한을 2024년 12월에서 2027년 12월까지로 연장하며 임대형기숙사(공유주택)도 감면 대상에 신규로 포함한다.

4. 신축, 기축 소형주택 주택 수에서 제외

신축 소형주택을 구입하는 경우 취득세·종부세·양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 확대한다. 전용 60㎡ 이하의 취득가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하인 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이 해당된다. 또, 기축 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.

5. 생애 최초 소형주택 취득세 감면 한도 확대

생애최초로 소형주택을 구입하는 실수요자는 취득세 감면 한도를 현재 200만원에서 300만원으로 확대하는 방안이 마련된다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하의 다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택이 대상이다.

6. 비아파트 구입자 청약 기준 완화

빌라 등 비아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트의 범위를 확대한다. 현재는 면적이 60㎡ 이하면서 금액(공시가격)이 수도권 1.6억원 이하, 지방 1억원 이하여야 청약 시 무주택으로 인정받고 있다. 이를 85㎡ 이하, 수도권 5억원 이하, 지방 3억원 이하로 개정을 추진한다.

7. 임차인에 비아파트 정보 제공 강화

임차인이 임대인의 동의 없이 안심전세앱에서 임대인 주택보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거를 마련한다. 일정 요건이 충족된 임대인에 대해 안심전세앱상 안심임대인 확인서를 부여하고 보유주택에 대한 혜택도 제공한다. 여기서 일정 요건이란 보증사고 이력 없음, 전세보증 가입건수(2건 이하), 주택별 담보인정비율(70% 이하) 등이다.

8. 뉴:빌리지 사업 본격 추진

정부는 전면 재개발이 어려웠던 노후 저층 주거지에 주차장, 쓰레기처리장, CCTV 등 아파트 수준의 편의시설을 지원하는 뉴:빌리지 사업을 통해 2029년까지 주택 5만호를 공급할 계획이다. 기금융자와 건축규제 완화 등 정책지원도 병행한다. 올해 안에 뉴:빌 선도사업지를 선정하고 부동산원과 HUG 등을 통해 사업지별로 최적의 사업방식을 안내한다.

9. HUG 든든전세주택 확대 공급

경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세주택을 확대하여, HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입해 임대하는 유형을 신설한다. 든든전세주택은 주변 전세가격 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년)간 보증금 미반환 걱정 없이 거주할 수 있다. 올해 2,000호, 2025년 4,000호 등 총 6,000호를 공급할 예정이다.

10. 비아파트 전세임대 확대 공급

비아파트를 대상으로 최대 8년간 안심하고 거주 가능한 전세임대 유형을 신설한다. 비아파트 임대인과 LH 등이 전세계약을 체결한 후 입주자는 공공과 임대차계약을 맺고 거주할 수 있다. 보증금이 최대 2억원인 비아파트가 대상이다. 입주자는 보증금의 20%인 4,000만원과 월 임대료 13~26만원을 부담하면 된다. 소득·자산과 무관하게 신청할 수 있으며 신규 출산가구를 우선 지원한다. 2025년 5,000호, 2026년 5,000호 등 1만호를 지원할 계획이다.

글 구선영 주택·부동산 전문가
발행 에프앤 주식회사 MONEY PLUS
※2024년 10월호에 실린 기사입니다