다주택자 양도세 도대체 얼마나 되길래, 다들 “집 팔면 남는 게 있나”부터 묻습니다
부동산 이야기하다가 “양도세요?”라는 말이 나오면, 그 순간부터 대화 분위기가 바뀝니다. 특히 다주택자는요. 같은 집을 팔아도 누구는 “그래도 괜찮네” 하고, 누구는 “이건 그냥 세금 내러 파는 거네”라고 느끼거든요. 차이는 결국 한 가지, 중과가 붙느냐 안 붙느냐입니다.
핵심은 한 줄입니다, 기본세율에 ‘추가로’ 얹히는 구조
양도소득세는 원래도 누진 구조라서 차익이 커질수록 세율 체감이 올라갑니다. 그런데 조정대상지역에서 다주택자로 분류되면 여기에 중과가 더해질 수 있어요. 국세청 안내 기준으로 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 구조가 핵심입니다.
2026년 5월 9일이 왜 이렇게 자주 나오냐면요
요즘 다주택자 커뮤니티에서 “5월 9일”이 유독 많이 들리는 이유가 있습니다. 중과 유예가 끝나는 시점으로 거론되기 때문인데, 최근 보도에서도 정부가 5월 9일 종료를 전제로 보완 방안을 논의 중이라는 흐름이 이어졌습니다.
그런데 여기서 제일 중요한 팩트 하나, “그날 이후 무조건”은 아닐 수 있습니다양도세는 생각보다 ‘날짜 게임’이 섬세합니다. 계약을 언제 했는지보다 잔금과 등기 같은 실제 이전 시점이 더 중요해지는 구간이 있고, 그 사이를 메워주는 게 경과규정이에요. 실제로 보도에 따르면 조정대상지역(강남·서초·송파·용산 등)의 경우 5월 9일까지 계약을 하고 일정 기간 내 거래가 완료되면 중과를 면제하는 방안 같은 ‘경과규정’이 함께 거론됩니다. 그러니까 달력에 X표만 치고 “그 전이면 무조건 OK”라고 단정하면 위험합니다.
부동산 이야기하다가 “양도세요?”라는 말이 나오면, 그 순간부터 대화 분위기가 바뀝니다. 특히 다주택자는요. 같은 집을 팔아도 누구는 “그래도 괜찮네” 하고, 누구는 “이건 그냥 세금 내러 파는 거네”라고 느끼거든요. 차이는 결국 한 가지, 중과가 붙느냐 안 붙느냐입니다.
핵심은 한 줄입니다, 기본세율에 ‘추가로’ 얹히는 구조
양도소득세는 원래도 누진 구조라서 차익이 커질수록 세율 체감이 올라갑니다. 그런데 조정대상지역에서 다주택자로 분류되면 여기에 중과가 더해질 수 있어요. 국세청 안내 기준으로 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 구조가 핵심입니다.
2026년 5월 9일이 왜 이렇게 자주 나오냐면요
요즘 다주택자 커뮤니티에서 “5월 9일”이 유독 많이 들리는 이유가 있습니다. 중과 유예가 끝나는 시점으로 거론되기 때문인데, 최근 보도에서도 정부가 5월 9일 종료를 전제로 보완 방안을 논의 중이라는 흐름이 이어졌습니다.
그런데 여기서 제일 중요한 팩트 하나, “그날 이후 무조건”은 아닐 수 있습니다양도세는 생각보다 ‘날짜 게임’이 섬세합니다. 계약을 언제 했는지보다 잔금과 등기 같은 실제 이전 시점이 더 중요해지는 구간이 있고, 그 사이를 메워주는 게 경과규정이에요. 실제로 보도에 따르면 조정대상지역(강남·서초·송파·용산 등)의 경우 5월 9일까지 계약을 하고 일정 기간 내 거래가 완료되면 중과를 면제하는 방안 같은 ‘경과규정’이 함께 거론됩니다. 그러니까 달력에 X표만 치고 “그 전이면 무조건 OK”라고 단정하면 위험합니다.
숫자로 보는 체감…시세차익 2억·5억·10억이면 얼마나 내나
독자들이 가장 궁금해하는 건 “내가 팔면 얼마 내나”죠. 다만 양도세는 취득가, 필요경비, 장기보유특별공제, 보유·거주 요건, 주택 수 산정 등 변수에 따라 실제 세액이 크게 달라집니다. 아래는 세금의 ‘감’을 잡기 위한 단순 예시예요. 필요경비와 각종 공제는 반영하지 않고, 양도소득 기본공제 250만원만 적용한 뒤 세율을 단순 대입했습니다. 또한 개인지방소득세(양도분)는 통상 양도소득세의 ‘약 10% 수준’으로 함께 부담되는 점을 반영해 대략치로 계산했습니다.
예시 1 시세차익 2억원
과세표준을 단순화해 계산하면, 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 6061만원 수준이 될 수 있습니다. 같은 조건에서 중과가 적용된다면 2주택은 약 1억 407만원, 3주택 이상은 약 1억 2579만원까지 늘어날 수 있어요. 금액이 크지 않아 보일 수 있지만, 체감은 “세금이 한 번에 2배 가까이 뛰는” 구간입니다.
예시 2 시세차익 5억원
시세차익 5억원대로 들어서면 누진 구간이 올라가며 부담이 급격히 커집니다. 단순 예시 기준으로 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 1억 9036만원 수준, 2주택 중과 적용 시 약 2억 9982만원, 3주택 이상 중과 적용 시 약 3억 5454만원까지 뜁니다. 이 지점부터는 “세금이 이익의 상당 부분을 가져간다”는 말이 피부로 느껴집니다.
예시 3 시세차익 10억원
시세차익이 10억원에 달하면 최고세율 구간에 닿기 쉬워 ‘중과’의 파괴력이 더 커집니다. 단순 예시로는 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 4억 2131만원, 2주택 중과 적용 시 약 6억 4076만원, 3주택 이상 중과 적용 시 약 7억 5049만원까지 계산됩니다. 즉, 중과가 붙는 순간 “남는 게 맞나”라는 질문이 현실이 되는 거예요.
지방소득세도 같이 봐야 합니다, 보통 “양도세의 10% 정도”가 따라옵니다
많은 분들이 양도세만 계산해놓고 “끝”이라고 생각하시는데, 실제 부담은 개인지방소득세(양도분)까지 함께 봐야 합니다. 법 체계상 개인지방소득세는 양도소득 과세표준에 표준세율을 적용해 계산하는 구조로 되어 있고, 실무적으로는 양도세 산출세액의 약 10% 수준으로 안내되는 경우가 많습니다.
독자들이 가장 궁금해하는 건 “내가 팔면 얼마 내나”죠. 다만 양도세는 취득가, 필요경비, 장기보유특별공제, 보유·거주 요건, 주택 수 산정 등 변수에 따라 실제 세액이 크게 달라집니다. 아래는 세금의 ‘감’을 잡기 위한 단순 예시예요. 필요경비와 각종 공제는 반영하지 않고, 양도소득 기본공제 250만원만 적용한 뒤 세율을 단순 대입했습니다. 또한 개인지방소득세(양도분)는 통상 양도소득세의 ‘약 10% 수준’으로 함께 부담되는 점을 반영해 대략치로 계산했습니다.
예시 1 시세차익 2억원
과세표준을 단순화해 계산하면, 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 6061만원 수준이 될 수 있습니다. 같은 조건에서 중과가 적용된다면 2주택은 약 1억 407만원, 3주택 이상은 약 1억 2579만원까지 늘어날 수 있어요. 금액이 크지 않아 보일 수 있지만, 체감은 “세금이 한 번에 2배 가까이 뛰는” 구간입니다.
예시 2 시세차익 5억원
시세차익 5억원대로 들어서면 누진 구간이 올라가며 부담이 급격히 커집니다. 단순 예시 기준으로 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 1억 9036만원 수준, 2주택 중과 적용 시 약 2억 9982만원, 3주택 이상 중과 적용 시 약 3억 5454만원까지 뜁니다. 이 지점부터는 “세금이 이익의 상당 부분을 가져간다”는 말이 피부로 느껴집니다.
예시 3 시세차익 10억원
시세차익이 10억원에 달하면 최고세율 구간에 닿기 쉬워 ‘중과’의 파괴력이 더 커집니다. 단순 예시로는 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 4억 2131만원, 2주택 중과 적용 시 약 6억 4076만원, 3주택 이상 중과 적용 시 약 7억 5049만원까지 계산됩니다. 즉, 중과가 붙는 순간 “남는 게 맞나”라는 질문이 현실이 되는 거예요.
지방소득세도 같이 봐야 합니다, 보통 “양도세의 10% 정도”가 따라옵니다
많은 분들이 양도세만 계산해놓고 “끝”이라고 생각하시는데, 실제 부담은 개인지방소득세(양도분)까지 함께 봐야 합니다. 법 체계상 개인지방소득세는 양도소득 과세표준에 표준세율을 적용해 계산하는 구조로 되어 있고, 실무적으로는 양도세 산출세액의 약 10% 수준으로 안내되는 경우가 많습니다.
다주택자 양도세가 진짜 무서운 이유는 “세율만”이 아니라서입니다
다주택 중과가 논의될 때 늘 같이 따라오는 말이 있습니다. 장기보유특별공제 적용이 제한될 수 있다는 점이에요. 같은 차익이라도 공제 여지가 줄면 실효 부담이 더 커지니까, “세율이 몇 퍼센트냐”만 보면 실제 체감과 어긋날 수 있습니다.
지금 당장 체크해야 하는 3가지, 이걸 모르면 계산이 엇나갑니다
첫째, 내가 파는 집이 조정대상지역인지부터 확인하셔야 합니다. 둘째, 주택 수는 생각보다 복잡하게 잡힐 수 있어서 분양권·입주권·오피스텔 같은 요소가 끼면 ‘세법상 주택 수’가 달라질 수 있어요. 셋째, 2026년 5월 9일 전후는 계약일만 보는 게 아니라 잔금·등기 시점과 경과규정을 같이 봐야 합니다.
결국 한 줄로 요약하면, “양도세는 타이밍과 구조의 싸움”입니다
다주택자 양도세는 단순히 많이 내고 적게 내는 문제가 아니라, 언제 어떤 구조로 파느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 세금입니다. 그래서 요즘처럼 제도 변화의 경계선이 보일 때는, 숫자만 보지 말고 내 거래 일정과 내 주택 수 산정부터 먼저 정리하는 게 가장 현실적인 시작입니다.
자세한 내용은 아래 메인타임스에서!!
다주택 중과가 논의될 때 늘 같이 따라오는 말이 있습니다. 장기보유특별공제 적용이 제한될 수 있다는 점이에요. 같은 차익이라도 공제 여지가 줄면 실효 부담이 더 커지니까, “세율이 몇 퍼센트냐”만 보면 실제 체감과 어긋날 수 있습니다.
지금 당장 체크해야 하는 3가지, 이걸 모르면 계산이 엇나갑니다
첫째, 내가 파는 집이 조정대상지역인지부터 확인하셔야 합니다. 둘째, 주택 수는 생각보다 복잡하게 잡힐 수 있어서 분양권·입주권·오피스텔 같은 요소가 끼면 ‘세법상 주택 수’가 달라질 수 있어요. 셋째, 2026년 5월 9일 전후는 계약일만 보는 게 아니라 잔금·등기 시점과 경과규정을 같이 봐야 합니다.
결국 한 줄로 요약하면, “양도세는 타이밍과 구조의 싸움”입니다
다주택자 양도세는 단순히 많이 내고 적게 내는 문제가 아니라, 언제 어떤 구조로 파느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 세금입니다. 그래서 요즘처럼 제도 변화의 경계선이 보일 때는, 숫자만 보지 말고 내 거래 일정과 내 주택 수 산정부터 먼저 정리하는 게 가장 현실적인 시작입니다.
자세한 내용은 아래 메인타임스에서!!