"빌라가 아파트를 뛰어넘다니" 상식을 깬 상급지 빌라 수익률 투자 전망 분석

부동산 시장에서는 오랫동안 공식처럼 통용되었던 '무조건 빌라보다 아파트가 낫다'는 인식이 흔들리고 있다.

최근 서울의 아파트와 빌라 가격 상승 흐름을 비교한 결과, 입지의 힘이 주택 유형보다 더 결정적인 영향을 미치고 있다는 분석이 나온 것이다. 특히 최근 5년 동안 강남 3구(강남·서초·송파)의 빌라가 서울 노도강(노원·도봉·강북)의 아파트보다 더 높은 가격 상승률을 보인 것으로 나타났다.

부동산 중개 플랫폼 집토스는 최근 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 서울 아파트와 빌라의 매매 가격 변동을 비교 분석했다. 그 결과 지난 10년 전체로 보면 아파트가 빌라보다 우수한 자산으로 평가됐지만, 최근 5년간은 '입지 프리미엄'의 위력이 더 두드러졌다.

2015년부터 2025년까지 최근 10년간의 데이터를 살펴보면 노도강 아파트는 평균 115.5%의 가격 상승률을 기록해 강남 3구 빌라(102.4%)를 웃돌았다. 이는 아파트라는 상품 자체의 선호도가 여전히 높았음을 보여주는 대목이다.

하지만 최근 5년(2020~2025년)을 기준으로 살펴보면 판도가 완전히 뒤집힌 것을 볼 수 있다. 강남 3구의 빌라는 같은 기간 평균 25.8% 상승한 반면, 노도강 아파트는 19.7% 오르는 데 그친 것이다.

상승액으로 비교해 봐도 강남 3구 전용면적 59㎡ 빌라는 평균 1억3646만 원, 노도강 아파트는 8744만 원 상승해 뚜렷한 차이를 보였다.

면적이 넓을수록 격차는 더욱 벌어졌다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 기준 강남 빌라는 6억9438만 원에서 9억410만 원으로 30.2% 상승(약 2억972만 원)했다. 반면 노도강 아파트는 6억611만 원에서 7억3230만 원으로 20.8% 상승(약 1억2619만 원)에 그쳤다.

빌라도 이제 '강남 불패' 반열 들어가나

한국부동산원 자료에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울 지역에서 거래된 빌라 매매 건수는 1만2750건으로 전년 동기 대비 14.35% 증가한 것으로 확인됐다. 특히 3월과 5월에는 각각 3257건, 3010건이 거래되며 2022년 7월 이후 처음으로 월간 거래량 3,000건을 돌파했다.

2025년 4월 기준 서울 빌라 실거래가격지수는 143.2로 전년 대비 5.72% 상승했는데 해당 수치는 2022년 8월 기록한 최고치(143.9)에 근접한 수준이다.

전문가들은 이러한 통계를 통해 과거처럼 주택 유형에 따른 단순 투자 판단은 더 이상 유효하지 않다고 분석했다.

이재윤 집토스 대표는 “이번 분석은 부동산 투자 기준이 ‘상품 중심’에서 ‘입지 중심’으로 완전히 이동하고 있다는 사실을 보여준다”며 “이제는 아파트냐 빌라냐보다, 어디에 있느냐가 수익률을 좌우하는 핵심 요소가 되고 있다”고 강조했다.