노원구 재건축 판이 커진다…상계·중계·월계 핵심 단지 어디?

📌 핵심만 3줄 요약
• 상계보람·주공5, 중계그린, 하계장미 재건축 가시화
• 역세권, 초고층, 대단지 많아
• 공사비, 분담금, 사업 지연 가능성 고려해야

안녕하세요. 내 집 마련 선택의 기준을 정리해 드리는 부과장의 동네탐구입니다. 🤗

서울 노원구 노후 아파트 재건축이 상계·중계동 둥 전역에서 속도를 내고 있습니다. 단지 규모는 크지만 소형 평형 위주로 이뤄져 있어 사업성이 관건인데요. 부과장이 노원구 재건축 단지들의 추진 현황과 사업성, 위험도를 살펴봤습니다.

상계동 재건축: 보람·주공5, 6단지 주목

상계동 주공아파트 재건축은 사업을 완료하고 2020년 입주한 포레나노원(주공8단지 재건축)과 임대 단지인 주공15단지를 제외하고 1~7단지, 9~14단지, 16단지를 중심으로 본격화되고 있습니다.

💡 상계동 보람
• 1988년 6월 입주, 전용 44㎡~79㎡ 3,315가구
• 정비구역 지정 및 재건축 정비계획 심의 통과(서울시, 2026년 5월)
• 사업성 보정계수 1.8 적용, 용적률 300% 이하
• 최고 45층, 4,483가구로 재건축
• 상계동 일대 단일 재건축 단지 중 최대 규모
• 전용 68㎡ 실거래가: 6억7,700만원(2026년 6월)

💡 상계동 주공5단지
• 1987년 11월 입주, 전용 31㎡ 840가구
• 최고 35층, 5개 동 996가구로 재건축
• 서울시 사업성 보정계수 2.0 적용, 사업성 개선
• 시공사 도급계약 체결(한화 건설부문, 2026년 4월)
• 상계동 재건축 중 가장 앞선 단계
• 조합, 시공사 선정(9월까지) 및 조합원 분양신청 계획
• 전용 31㎡ 실거래가: 6억9,000만원(2025년 12월)

💡 상계동 주공6단지
• 1988년 05월 입주, 전용 45~80㎡ 2,646가구
• 추진위원회 승인(2026년 3월)
• 역세권 일부 부지 종상향 통해 최고 49층, 3,676가구 계획
• 신속통합기획 2차 자문 서류 접수 예정
• 연내 조합설립 목표, 후발 단지 중 사업 속도 빨라
• 전용 41㎡ 실거래가: 6억원(2026년 5월)

이 밖에 상계동 주공7단지는 조합 설립과 정밀안전진단 진행 중이며 기존 2,634가구에서 3400여가구로 재건축을 추진하고 있습니다. 주공11단지는 신탁방식으로 최고 45층, 3104가구 규모의 재건축 신통기획을 접수했고, 한신(1차)와 한신(2차)는 재건축 정비계획안에 대한 주민 공람을 진행하고 있습니다.

👉 여기서 잠깐, 사업성 보정계수란?

2024년 9월 서울시가 2030 서울시 도시주거환경 정비기본게획의 변경을 통해 사업성이 부족한 재건축 단지에 추가 용적률을 부여해 조합원 분담금 부담을 줄이고 사업 추진 여건을 개선하는 제도입니다. 보정계수가 적용되면 부족한 사업성을 개선시키는 효과가 있습니다.

중계동: 중계그린 대단지, 하계동: 장미·한신동성 속도

중계동은 중계그린이 추진위 승인으로 선두에 나섰고, 하계동은 장미가 규모와 층수, 추진위 승인 측면에서 가장 눈에 띕니다. 하계동 한신동성도 정비계획안이 구체화된 데다 동북선 교통 호재와 맞물려 미래가치가 높아지고 있는 단지입니다.

💡 중계동 중계그린
• 1990년 09월 입주, 전용 39㎡~59㎡ 3,481가구
• 최고 49층 4,300가구 이상 규모로 재건축
• 추진위원회 승인(2026년 5월), 조합설립 추진 단계
• 지하철 7호선 중계역 초역세권 단지
• 전용 49㎡ 실거래가: 6억 3,500만원(2026년 6월)

💡 하계동 장미
• 1989년 10월 입주, 전용 39㎡~59㎡ 1,880가구
• 최고 59층, 2,650가구 규모 재건축 추진
• 지하철 7호선 하계역 초역세권, 하계동 내 랜드마크 후보
• 추진위원회 승인 완료(2026년 5월, 노원구), 내년 상반기 조합설립 목표
• 전용 59㎡ 실거래가: 8억3,000만원(2026년 5월)

💡 하계동 한신동성
• 1993년 03월 입주, 전용 112㎡, 138㎡ 498가구
• 용적률 339.89%, 최고 46층, 총 940가구로 재건축
• 정비구역 지정 및 정비계획안 주민공람 진행(2026년 5월, 노원구)
• 동북선 경전철 역세권 용적률 특례 수혜, 사업성 보정계수 2.0(최대치) 적용
• 9월 서울시 심의 상정 목표
• 하계동 장미와 함께 가장 구체적인 진척을 보인 단지

월계동: ‘미·미·삼’, 월계삼호4차 최대어

월계동에서는 미성,미륭,삼호3차와 삼호4차가 정비계획 공람 단계로 본격화되고 있어 중요합니다. 공릉동은 우성(태릉)이 노원구 신통기획 자문사업 1호 정비구역 지정 사례로 진척을 보였습니다.

💡 월계동 미성,미륭,삼호3차
• 1986.06월 입주, 전용 33~59㎡ 3,930가구
• 최고 50층 6,103가구로 노원구 전체에서도 손꼽히는 대형 사업
• 정비구역 지정 입안·주민공람·설명회(2026년 4월, 노원구)
• 2026년 하반기 정비구역 지정 및 정비계획 결정 목표
• 광운대역세권 개발과 맞물려 일대 주거·상업 기능 재편 가능성 높아
• 전용 59㎡ 실거래가: 10억7,000만원(2026년 6월)

💡 월계동 삼호4차
• 1987년 07월 입주, 전용 50㎡, 59㎡ 910가구
• 최고 41층 10개 동 1,239가구 재건축 정비계획 공개
• 정비구역 지정 입안·주민공람·설명회(2026년 4월, 노원구)
• 광운대역세권 개발 수혜 기대
• 전용 50㎡ 실거래가: 8억2,000만원(2026년 5월)

💡 공릉동 우성(태릉)
• 1985년 10월 입주, 전용 66㎡, 84㎡ 432가구
• 최고 33층, 704가구 규모로 재건축
• 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정(2026년 5월)
• 노원구 신속통합기획 자문사업 중 첫 정비구역 지정 단지
• 화랑대역 접근성, 공공보행통로, 개방형 커뮤니티 계획
• 전용 84㎡ 실거래가: 8억6,600만원(2026년 5월)

💬 부과장의 한 줄 조언

"사업성 보정계수, 역세권 용적률 특례 등 사업성 개선,
그러나 분담금, 공사비 등은 여전히 변수”

노원구 재건축 시장에서는 상계보람·상계주공5단지, 중계그린, 하계장미·한신동성, 월계미미삼·삼호4차, 공릉 우성(태릉) 등이 핵심 단지로 꼽힙니다. 이들 단지는 단지 규모가 크고 역세권 입지에 정비계획 구체화, 추진위원회 승인 등 사업 진척이 확인된 곳이 많아 향후 노원구 주거지 재편을 이끌 주요 단지로 평가받고 있습니다.

노원구의 많은 재건축 단지들이 사업성 보정계수 적용, 역세권 용적률 특례, 공공지원 제도 등을 통해 이전보다 추진 여건이 개선돼 관심을 받고 있습니다. 하지만 현실적인 리스크도 분명합니다.

대규모 사업인 만큼 공사비 상승, 금리 부담, 주민 이해관계 조율, 조합원 분담금 산정 등이 사업 속도를 좌우할 전망입니다. 따라서 단순히 신축 아파트로 거듭날 것이라는 기대감보다 정비계획 확정 여부, 추진위·조합 설립 속도, 사업성 보정 적용 결과도 함께 따져봐야 할 것입니다.

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