[땅집고] 인테리어비용 등으로 수억원을 투자했던 헬스장에서 보증금도 못받고 쫓겨날 위기라며 임대인을 고소한 헬스 트레이너 겸 방송인 양치승씨. 그는 최근 자신의 유튜브 채널을 통해 경찰에 형사고소했던 임대인이 무혐의를 받았다고 밝혔다.

전문가들은 양치승씨가 등기부 등본만 확인했어도 이런 피해를 당하지 않았을 것이라고 안타까워하고 있다.

강남구 논현동 소재 해당 주소지 등기부등본을 조회한 결과, 이곳은 토지 등기만 있고 건축물 등기는 아예 없는 곳이었다. 해당 토지는 1997년부터 강남구청이 소유하고 있고 지목은 주차장으로 표시돼 있다. 임차를 할 때 양씨가 등기부등본을 확인했다면 소유주인 강남구청에 권리 관계를 확인했어야 했다.

이 건물은 토지 소유주인 강남구청과 A사가 민간투자 사업용으로 2002년 건립했다. A사는 건물 무상사용기간(20년) 이후 관리 운영권을 구청에 넘기는 조건으로 계약했다.

이로부터 17년 뒤인 2019년 양치승은 수억원을 들여 건물에 헬스장을 열었으나, 2021년 운영권을 넘겨받은 강남구청으로부터 퇴거 명령을 받았다.

건물주는 이런 사실을 숨긴 채 양치승 및 세입자들과 임대차 계약을 맺었다. 이와 관련 양치승은 강남구청 소유 부지인 것은 물론, 10년 이상 운영하기 위해 택했던 헬스클럽 건물의 계약 당시 운영 기간이 불과 3년 10개월 밖에 남지 않았던 것도 뒤늦게 알았다고 말했다.

이 건물은 신축 후 등기를 하지 않은 미등기 건물이다. 등기가 없는 이유는 이곳이 무허가 건축물이기 때문이다. 관련법상 등기를 하려면 건축물대장을 제출해야 한다. 건축물의 위치와 면적, 구조, 용도, 층수 등 건물 전반에 대해 알 수 있는 건축물대장을 발급받지 못해 등기가 불가능한 셈이다.

그렇다면 무허가건물에서 임대차 행위를 하는 것이 불법일까.

불법은 아니다. 건축물대장이 발급되지 않는 대표 사례로는 준공(사용승인) 전 건축물이 있다. 준공 전 건물은 등기가 없어도 매매 거래와 임대차 계약이 가능하다. 주거 용도의 무허가 건축물의 경우 주택임대차보호법도 적용받는다.

하지만, 준공한 지 일정 시점이 지난 후로도 무허가 건축물인 곳에서 영업 행위를 하는 것은 불법으로 간주될 수 있다. 합법 행위가 아닌 만큼, 보상금 등 규모를 책정할 수 있는 관련 법도 전무하다.

이로 인해 비주거용 무허가 건축물의 임차인이라면 화재나 퇴거 명령 등으로 영업을 중단하더라도 보상 받기가 어렵다. 무허가건물에서 임대차 계약을 맺을 경우 관련 서류를 확인하거나 행정 절차를 더욱 꼼꼼히 챙겨야 한다.

부동산 재테크 전문가인 송희창 행크에듀 대표는 “부동산 계약은 항상 최악의 상황을 고려해야 한다”며 “등기부등본 확인 등 몇 가지 검증 절차를 거치면 위험을 크게 낮출 수 있다”고 조언했다.

한편 강남구청은 2023년 하반기 양치승을 비롯해 이 건물 상인들이 건물을 무단점유하고 있다며 제기한 인도소송에서 승소했다.

글=김서경 땅집고 기자