평당 1억 30평 강남아파트, 월세 살면서 주식투자하는 게 지금 더 나은 이유 [자이앤트TV]

홍춘욱 프리즘투자자문 대표
"30평 강남아파트, 매매가 20억원으로
내리거나 월세가 오를겁니다"
자가 보유 보단 월세가 유리한 금리인상기
30대가 3분 배워 30년 써먹는
'투자 3분법' 포트폴리오 추천

"사람들이 다들 확신에 차서 삼성전자와 강남아파트를 살 때가 가장 비싼 지점입니다. 평당 1억원 30평 강남아파트는 월세 보증금 5억원에 월 임차료 400만원, 이자율 4% 조건에선 20억원으로 시세가 내리거나 월 임차료가 600만원으로 올라야 적정 가치 수준이라 할 수 있습니다."

최근 매경 자이앤트TV에 출연한 국내 대표 이코노미스트인 홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 신간 '투자에도 순서가 있다' 출간을 계기로 2030대 투자자들이 평생 써먹을 수 있는 '투자 3분법'을 제시했다. 국내주식과 미국주식(상장리츠 포함), 미국 국채를 각각 3분의 1씩 담은 포트폴리오를 구축하는 전략이다. 투자 3분법의 핵심 내용은 3분이면 충분히 이해 가능한 수준이다.

이 밖에도 홍 대표는 최근 레고랜드 사태로 신용위기 우려가 높아진 부동산 투자와 관련해 실거주 부동산이 필요한 개인들은 자가 매수 보단 월세가 더 낫다고 조언했다.

홍 대표는 "주식에 투자하는 한국인이라면 한국주식만 사지 말고 반드시 미국주식도 일부분 투자할 것을 권한다"면서 "올해처럼 주식시장이 폭락하는 장세에선 안전자산인 달러의 가치가 상승하면서 미국주식은 주가 하락 손실을 환차익으로 줄일 수 있기 때문"이라고 설명했다.

홍 대표가 리츠(REITs)를 포함한 미국주식을 추천한 이유는 세 가지다. 첫째로 개인투자자가 한국 증시에선 투자하기 힘든 다양한 금융상품에 투자할 수 있다는 점이다. 둘째는 미국 리츠의 경우 국내 리츠 보다 임대주택, 상업용 오피스·쇼핑몰부터 데이터센터와 에너지·통신 인프라 등 다양한 섹터의 리츠에 투자할 수 있다는 점이다. 세 번째 장점은 가치투자 측면에서 미국 주식이 한국 주식 보다 더 적합한 시장이라는 것이다.

홍 대표는 "투자 3분법의 장점은 전체 자산의 3분의 2는 달러자산으로 불황 때 달러가치 상승으로 안전망 역할을 하고, 동시에 전체 자산의 3분의 2를 주식에 배분해 호황 때는 주가 상승에 편승할 수 있다"고 덧붙였다.

다만 투자 3분법을 구축하기 위해선 올해 가장 비싼 자산이 된 달러를 매수해야 하기에 중장기적 관점에서 접근해 보라는 게 그의 설명이다. 만약 1억원을 투자 3분법으로 투자한다면, 미국주식에 약 3300만원을 투입하되, 미국 S&P500 지수 추종 ETF, 인프라펀드, 하이일드 채권 펀드 등에 약 1100만원씩 추가로 분산투자할 것을 권고했다.

주택 공급물량이 쏟아진 대구·인천뿐 아니라 전반적인 전국 주택 부동산 시장이 약세인 가운데 홍 대표는 반드시 자가를 매수해야 한다는 강박부터 버리라고 강조했다. 홍 대표는 "현재 주택 시장이 버블인 상황에서 월세가 자가 매수보다 유리하다"면서 아파트를 살 때도 자가 매수와 월세 거주할 경우의 기회비용을 비교해서 따져야 한다고 말했다.

홍 대표는 이자율 4% 아래 평당 1억원인 30평 강남 아파트의 월세가 보증금 5억원, 월 임차료 400만원인 경우를 예시로 설명했다. 만약 30억원 강남아파트를 매수 후 자가 거주로 발생하는 기회비용은 연 1억 1000만원에 달한다. 집주인의 경우 매수에 투입한 현금(25억원=매매비용 30억원－월세보증금 수익 5억원)에서 포기한 연간 이자수익인 1억원(25억원×이자율 4%)에 종합부동산세 등 세금을 연 1000만원으로 단순 가정했다.

반면, 월세 세입자의 기회비용은 월세로 인해 직접 발생한 비용인 연 4800만원(월 임차료 400만원×12개월)에 포기한 월세보증금으로부터 얻는 이자수익(5억원×이자율 4%) 연 2000만원을 합한 연 6800만원에 불과하다.

해당 사례는 매우 단순하게 가정한 사례로, 현실의 집주인은 주택 감가상각비나 장기수선충당금 비용 등을 추가하면 월세 대비 더 불리해진다. 홍 대표는 "월세가 그대로면 강남아파트 매매가는 20억원대로 내리거나, 매매가 30억원을 정당화하려면 월 임차료가 600만원 수준으로 올라야 한다"며 "투자 3분법을 일부 변형해 인컴형 자산을 늘리면 이자나 배당금으로 월세 비용을 충당할 수 있다"고 설명했다.

끝으로 홍 대표는 "최근 코스피 주가순자산비율(PBR)이 역사적 밴드 하단인 0.8배 수준으로 저평가된 상황이고, 채권도 금리 상승으로 많이 싸진 상황"이라며 "투자 3분법으로 장기 우상향하는 자산 포트폴리오를 구축하는 방안을 고민해야 한다"고 덧붙였다.

[안갑성 기자]

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