[Remark] 모아타운 첫 공모, 21곳 최종 선정
신통기획, 모아타운 등 서울시가 추진 중인 소규모 정비사업이 가속도를 타고 있다는 소식입니다. 특히 최근에는 노후 저층 주거지를 새롭게 정비한다는 모아타운 사업이 빠르게 전개되며 화제가 되고 있는데요.
올 초 서울시에서는 모아타운에 참여할 자치구를 공모해 세간의 관심을 끌었습니다. 약 1달 남짓한 짧은 기간에도 불구, 서울시 14개 자치구에서 30개 지역이 참여하는 등 높은 호응 속에 1차 선정이 마무리됐는데요. 그중 종로구 구기동 100-48 일원, 서대문구 천연동 89-16 일원, 성동구 마장동 457 일원 등 총 21곳이 1차 대상지로 지정됐습니다.
또한, 이달 초에는 모아타운 대상지를 추가로 선정하겠다고 밝히며 정비사업 추진에 다시금 불을 붙였는데요. 이에 1차 대상에서 탈락한 지역들을 포함해 수많은 지역이 참여가 예상되고 있습니다. 금일은 최근 정비사업에서 화두로 떠오르고 있는 모아주택에 관해 한 번 살펴보도록 하겠습니다.
[Remark] 개별 필지 모아 재개발 가능?
먼저 모아타운이란 무엇인지 알아볼까요? 서울시에 따르면, 모아타운이란 신축 및 노후 주택이 혼재돼 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내, 노후도 50% 이상인 저층 주거지를 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고, 여기에 지하주차장 등 다양한 편의시설 등을 확충하는 지역 단위 정비방식을 뜻합니다.
모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위(1500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발하는 ‘모아주택’(소규모주택정비사업)을 추진할 수 있게 됩니다. 모아주택은 사업 유형별로 자율주택형, 가로주택형, 소규모 재개발형, 소규모 재건축형으로 나뉘는데요. 기존에 노후 주거지들이 주차난이나 생활 편의시설 부족 등의 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업으로 인한 나홀로 아파트도 방지할 수 있다는 장점이 있습니다.
[Remark] 모아타운의 장점은?
먼저 모아타운의 장점이라면 기존 소규모 주택정비사업과 비교해 규모가 크고 다양한 편의 및 정비 기반 시설 등을 충원할 수 있다는 점인데요. 이뿐 아니라 더 다양한 혜택도 제공됩니다.
그중 층수 완화는 가장 큰 혜택이라 할 수 있습니다. 기존에 노후 저층 주거지의 경우, 층수 제한 문제로 고층 건물을 짓기 어려웠습니다. 하지만, 서울시에서는 제2종 7층 이하 일반주거지역이 모아주택 기준을 충족하는 경우, 공공기여 없이도 최고 15층(평균 13층)까지 층수 제한을 완화해주기로 했는데요. 규제 완화를 통해 재개발이 어려웠던 지역의 숨통을 틔웠다는 평가를 받고 있습니다.
또한, 사업 면에서는 절차를 간소화해 추진 속도가 대폭 빨라졌습니다. 기존에 재개발이나 재건축의 경우, 사업이 약 10년 이상 오래 걸리는 경우가 대부분이었습니다. 반면, 모아타운은 정비계획 수립이나 관리처분계획 등을 생략해 사업 기간이 약 4~5년 정도로 대폭 축소되리라 예상되는데요. 그뿐 아니라 모아타운이 추진되는 지역 내에 주차장, 공원, 주민공동이용시설 등 공공장소를 조성하면 국비 또는 시비로 최대 375억원까지 지원해준다고 알려졌습니다.
[Remark] 지분쪼개기 방지... 권리산정기준일 등 주의할 점
다만 이런 장점에도 불구하고 모아타운 추진 시 우려되는 부분도 있습니다. 다름 아닌 ‘지분 쪼개기(단독주택 또는 다가구주택을 여러 개로 구분등기가 가능한 다세대주택으로 신축하거나, 지분을 나눔으로써 인위적으로 재개발 아파트 분양권을 많이 받아내는 방식의 투기 행위)’ 등 재개발 지역에 늘 난립하는 투기 세력입니다.
서울시에서는 이들 투기 세력 유입을 막기 위해 모아주택의 경우, 권리산정기준일을 2022년 6월 23일로 지정 및 고시한 바 있습니다. 이는 즉, 모아타운 대상 지역에서 6월 23일 이전까지 착공신고를 하지 못한 사업의 토지등소유자는 분양권을 받지 못하고 현금 청산 대상자가 된다는 것인데요.
그뿐 아니라 권리산정기준일까지 착공신고를 받았다고 하더라도 개별 모아주택의 조합설립인가 전까지 소유권을 확보하지 않았다면 이 역시 현금 청산 대상자가 되니 주의해야 합니다. 또한, 7월 7일부터 9월 5일까지 추가로 공모하는 모아타운 사업지의 경우, 공모 선정 발표 후 최초 고시되는 날(10월 중)로 권리산정기준일을 새롭게 고시할 예정이라고 밝혔습니다.
[Remark] 추가 공모 실시... 추후 영향은
한편, 모아타운 개발로 기존에 개발이 어려웠던 주민들은 새로운 호재를 얻게 된 반면, 문제점도 조금씩 발견되고 있습니다. 다름 아닌 세입자 보상 대책입니다. 일선에서는 모아타운은 규모로만 보면 사실상 ‘미니 뉴타운’이나 마찬가지인데 세입자 보상 대책은 제대로 갖춰지지 않아 문제가 있다는 지적이 있는데요. 이에 지난달 말, 서울시에서는 아직 사업 초기 단계이긴 하나 세입자 보호 대책 마련을 위해 국토교통부에 법령 개정을 건의했다고 밝힌 바 있습니다.
그뿐 아니라 하반기 서울시에서는 조례 개정으로 제2종 일반주거지역의 층수 제한 폐지를 추진 중인데요. 이렇게 되면 모아타운 추진 시 기부채납을 통해 주거지역을 3종 일반주거지역으로 종상향한 이후 심의를 통해 최고 50층 설계까지 하는 것도 가능해집니다. 이에 일선에서는 모아타운 개발 이후 인근에 개발되지 않은 저층 주거지의 조망·일조권 등을 해칠 수도 있다는 점을 지적하는 곳도 늘고 있는데요.
그동안 노후 저층 주거지의 재개발 숨통을 새로 틔워줬다는 평가를 받는 모아타운이지만, 향후 모아타운이 처음 목표대로 주거 질 개선과 주택 공급이라는 두 마리 토끼를 순조롭게 잡을 수 있으려면 다양한 부분에서 노력을 기울여야 할 듯보입니다. 모쪼록 모아타운이 서울시의 주거 개선에 일조하기를 기대해보겠습니다.
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