최근 대법원 판결에 따르면, 세입자의 해지 통지 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 시작된 후 3개월이 지나야 발생한다는 기존의 판단은 잘못된 것으로 확인됐다.(사건번호 2023다258672)

이번 판결의 핵심은 임대차계약 갱신 시작 전에 해지 통지를 보낸 경우, 그 해지 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 시작된 후 3개월이 지나야 하는지, 아니면 해지 통지가 도달한 날로부터 3개월 후인지에 대한 논란이었다.

주택 임대차보호법 제6조의2에 따르면, ‘갱신된 임대차 계약에서 세입자가 해지 통지를 하면, 그 통지가 집주인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생한다고 한다’고 규정하고 있다.

하지만 현실에서는 3개월의 기준이 되는 시점을 놓고 분쟁이 생기는 경우가 적지 않다.

사건의 배경을 살펴보면, 세입자는 2019년 3월 4일 집주인과 임대차 계약을 체결하고, 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 임차료를 지급하며 거주했다. 2021년 1월 5일 세입자는 임대차 계약 갱신을 요구하는 통지를 집주인에게 전달했고, 2021년 1월 28일에는 갱신된 임대차 계약을 해지하겠다는 통지를 추가로 전달했다. 이 해지 통지는 2021년 1월 29일 집주인에게 도달했다.

이번 사건에서 세입자의 해지 통지는 2021년 1월 29일 도달했으므로, 3개월 후인 2021년 4월 29일에 해지 효력이 발생했다. 반면 집주인은 계약서상 계약 종료일이 기준이 된다면서 통보 시점이 아니라고 맞서 1, 2심은 모두 집주인의 손을 들어주었다.

하지만 대법원은 원심의 판단이 잘못되었음을 지적하며, 해지 통지가 도달한 시점부터 3개월 후면 해지 효력이 발생한다고 명확히 했다.

이번 판결은 집주인과 세입자에게 중요한 법적 지침을 제공하게 되었다. 그동안 갱신된 계약의 해지 시점이 모호했던 것이 사실이었기 때문.

다시 말해 계약서상 계약이 종료되기 전 계약이 갱신된 상황이라면 세입자가 해지를 통보한 날이 해지 시점의 기준이 된다는 뜻이다.

실생활에서 세입자와 집주인이 반드시 알아두어야 할 몇 가지 중요한 사항도 있다. 첫째, 세입자가 임대차 계약을 해지하려면 서면으로 해지 통지를 하는 것이 좋으며, 이 통지가 집주인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생한다는 점을 강조해야 한다.

둘째, 갱신 요구와 해지 통지의 관계에 대해 세입자는 임대차 계약 갱신을 요구할 권리가 있으며, 갱신된 후에도 언제든지 해지 통지를 할 수 있다. 셋째, 해지 통지가 집주인에게 제대로 전달되었는지 확인하는 절차를 철저히 밟아야 한다.

이번 판결로 인해 임대차계약 해지 절차와 관련된 법적 불확실성이 해소될 것으로 보인다. 세입자들은 이제 갱신 시작 전이라도 해지 통지를 보낸 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 명확한 기준을 갖게 되었다. 이는 전세금 반환 소송에서 집주인과의 계약 해지 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 줄이는 데 큰 도움이 될 것이다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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