서울시가 지난 2월 해제했던 강남권 토지거래허가구역을 불과 35일 만에 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역으로 확대 지정하면서 부동산 시장에 새로운 변화가 일어나고 있다. 3월 24일 자정부터 시행된 이번 조치로 해당 지역 2,200개 아파트 단지, 약 40만 가구가 규제 대상이 되었다.
토허제 확대 배경과 영향
서울시는 지난 2월 13일 강남구와 송파구 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했으나, 이후 집값이 급등하고 가계대출이 증가하는 현상이 나타났다. 서울 집값은 2월에 3개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했으며, 가계대출은 2월 한 달간 3.3조원 증가해 3개월 만에 처음으로 월간 증가세를 보였다.
이에 국토교통부와 서울시는 부동산 시장 안정화를 위해 강남 3구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이번 조치는 서울에서 특정 구역이나 동이 아닌 구(區) 단위로 토지거래허가구역을 광범위하게 지정한 첫 사례이다.
'풍선효과'로 빌라·토지 시장 주목받아
토지거래허가제는 일정 면적(주거지역 6㎡) 이상 아파트 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부과된다. 이는 전세 끼고 집을 사는 '갭투자'를 원천 차단하는 효과가 있다.
그러나 이러한 규제는 아파트에만 집중되어 있어, 상대적으로 규제가 적은 빌라나 토지 시장으로 투자 수요가 이동할 가능성이 높아지고 있다. 특히 면적이 작은 다세대주택이나 재개발 대상 빌라는 토허제 규제를 피할 수 있어 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
부동산 업계에서는 "토허제 확대로 아파트 시장은 얼어붙겠지만, 빌라나 토지 시장은 오히려 활기를 띨 수 있다"는 전망이 나오고 있다. 특히 법원 경매나 신규 분양 시장에서 토허제 없이 아파트를 취득할 수 있는 방법을 찾는 수요가 늘어날 것으로 예상된다.
규제 기간과 추가 조치 가능성
이번 토허제 지정 기간은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월이지만, 정부는 시장 상황에 따라 기간 연장이나 추가 지역 지정을 적극 검토한다는 방침이다.
특히 정부는 마포, 성동, 강동구 등 주변 지역에서 '풍선효과'로 인한 집값 상승이 나타날 경우 추가로 조정대상지역과 과열지구 지정, 토허제 확대를 검토하고 있다. 이 경우 해당 지역은 LTV(주택담보대출비율)가 70%에서 50%로 줄어들고 다주택자에 대한 중과세가 적용되는 '삼중 규제'에 놓이게 된다.
시장의 반응과 향후 전망
토허제 확대 발표 이후 시장에서는 즉각적인 반응이 나타나고 있다. 잠실, 삼성, 대치, 청담동 등 지난달 토허제 해제의 수혜를 입었던 지역에서는 매도자들이 1억~3억원까지 가격을 내리고 있으며, 급매물도 증가하고 있다.
부동산 전문가들은 "강남에서 규제 완화의 폭발성을 경험한 정부가 강경한 입장을 취할 수밖에 없을 것"이라며, "6개월 후에도 강남 3구와 용산구의 토허제가 해제되기는 쉽지 않을 것"이라고 전망하고 있다.
향후 부동산 시장 방향성
이번 토허제 확대는 서울 부동산 시장의 안정화를 목표로 하지만, 규제의 사각지대인 빌라와 토지 시장으로 투자 수요가 이동하는 '풍선효과'가 예상된다. 정부는 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 추가 대책을 준비하고 있으나, 규제와 시장 간의 숨바꼭질은 계속될 전망이다.
서울 부동산 시장은 2025년 전반적으로 안정화 추세를 보이고 있으나, 이번 토허제 확대로 인한 시장 분화와 투자 패턴 변화는 새로운 변수로 작용할 것으로 보인다. 특히 빌라와 토지 시장의 움직임은 향후 부동산 시장의 중요한 관전 포인트가 될 것이다.
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