"제발 제발 하지마세요" 초역세권인데 반값에도 안 팔려 줄줄이 '경매행' 전망

과거 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처로 각광받았던 아파트 상가가 분양 시장에서 좀처럼 활기를 되찾지 못하고 있다.

서울 주요 대단지에서도 분양가를 대폭 낮춘 '반값 상가'가 나오고 있지만 응찰자가 나타나지 않으면서 유찰이 반복되는 사례가 속출하고 있다.

부동산R114 자료에 따르면 전국 상가 매매 거래량은 2021년 2분기 3만812건을 기록한 이후 지속적으로 줄어들어 2023년 4분기에는 1만2,089건으로 감소했다. 불과 2년 반 만에 거래 규모가 절반 이하로 쪼그라든 셈이다.

이후에도 감소세는 멈추지 않으면서 지난해 1분기부터 올해 2분기까지 5개 분기 연속으로 거래량이 줄어들며 최근 분기에는 5,000건 초반대까지 떨어졌다.

이러한 시장 분위기는 누구나 살고 싶어 하는 서울 인기 대단지에서도 그대로 나타나고 있다.

서울주택도시공사(SH)는 지난달 말 전자자산처분시스템 ‘온비드’를 통해 고덕강일지구와 내곡지구 도시형생활주택(서초선포레) 내 상가 19실에 대한 분양을 시도했지만, 전 물건이 유찰됐다고 밝혔다.

해당 상가는 이미 올해 2월과 5월 진행된 입찰에서도 매수자를 찾지 못한 바 있다. 가격 조정 폭이 상당히 적용됐지만 여전히 주인을 찾지 못하면서 공실 상태인 것이다.

서초선포레 상가 전용면적 144㎡ 규모 점포는 분양 예정가가 기존 9억9,000만 원대에서 7억4,000만 원 수준으로 2억 원 이상 낮아졌다. 강동구 고덕강일지구 강동리엔파크 13단지 내 소형 상가 역시 분양가가 절반 가까이 인하됐지만, 응찰자는 나타나지 않았다.

문제는 입지 여건만 놓고 보면 경쟁력이 떨어진다고 보기도 어렵다는 점이다. 고덕강일지구는 14개 단지, 1만1,800여 가구로 이뤄진 대규모 주거지로 인근 강일미사지구와 연계된 생활권을 형성하고 있다.

상가 수익성에 대한 기대 자체가 낮아져

서초선포레 역시 4,600가구에 달하는 배후 수요를 확보한 단지다. 그럼에도 불구하고 투자 수요는 좀처럼 회복되지 않고 있다.

심지어 지방의 강남이라고 불리는 대구 수성구 범어동에서도 아파트 상가는 외면받는 분위기다. 범어동의 ‘범어자이엘라’ 오피스텔 1층 상가 7개 점포가 최근 부실채권(NPL) 경매 물건으로 등장한 것이다.

총 감정가는 61억7,600만 원이지만 네 차례 유찰되며 최저 입찰가는 43억 원대까지 하락했다. 지하철역과 가까운 초역세권 입지임에도 불구하고 감정가 대비 30% 이상 낮은 가격에 매수자를 찾지 못하고 있다.

전문가들은 이러한 현상이 단기적인 금리 변수에만 기인한 것은 아니라고 분석했다. 부동산R114는 "2022년 금리 인상 국면에 들어선 이후 상가 매매 시장은 구조적인 감소세를 이어왔다"라며 "일시적인 반등 조짐이 보였던 시기도 있었지만 다시 침체 국면으로 돌아섰다"라고 설명했다.

이어 "지난해 금리 인하 조치 이후에도 거래 회복이 나타나지 않은 점은 공실 위험 확대와 소비 둔화 등으로 상가의 장기 수익성에 대한 기대 자체가 크게 낮아졌음을 보여준다"라고 덧붙였다.