이 아파트 입주민들은 "무려 광장 변호사부터 100억 부자들.." 뿐이라는 능력자 아파트

🏙 변호사·재벌이 사는 집, 종로의 '능력자 아파트'

서울 종로 한복판에 위치한 '경희궁자이'는 그 입주민 스펙만 봐도 탄성이 나온다. 김앤장, 광장, 세종, 태평양 등 대형 로펌 변호사부터 대기업 임직원, 청와대 출신 관료, 수백억 자산가들까지 다양하다. 이유는 명확하다.

차량 기준으로 김앤장까지 4분, 광장까지 13분, 세종과 태평양도 9분이면 도착하는 ‘직주근접 끝판왕’ 아파트이기 때문이다. 이처럼 도심 속 직장과 집이 가까운 아파트는 업무 강도가 높은 고소득층에겐 필수 선택지가 된다.

🧭 지금은 대장주지만, 한때 미분양도 있었다

지금은 종로를 대표하는 랜드마크 단지지만, 2015년 분양 당시에는 고분양가 논란에 시달렸다. 전용 84㎡ 분양가가 8억 원대였고, 약 150가구가 미분양으로 남았다.

하지만 시간이 흐르자 직장 근처 주거지를 찾던 로펌 변호사들이 미분양 물량을 대거 흡수하면서 분위기가 반전됐다. 이후 공급이 드문 종로권에서 경희궁자이의 희소성과 직주근접성은 더욱 부각됐고, 지금은 종로 대장주로 자리 잡았다.

🏢 종로와 중구, 아파트 공급이 어려운 구조

광화문과 시청 인근은 대부분 업무시설 위주의 개발이 이뤄져 주거지 자체가 드물다. 구도심인 만큼 재개발과 재건축에도 제한이 많아, 새 아파트 자체가 귀하다.

경희궁자이 외에도 ‘경희궁의아침’, ‘광화문 스페이스본’ 등이 있지만, 주상복합이라 선호도가 낮고 단지 구성도 제한적이다. 이 때문에 경희궁자이처럼 아파트 형태를 갖춘 단지가 주목받을 수밖에 없는 구조다. 실거주 수요는 있지만, 공급은 없는 시장인 셈이다.

🏥 병원과 시장, 생활 인프라도 단지 옆에 있다

단지 바로 옆엔 강북삼성병원이 위치해 있고, 차량 10분 거리엔 서울역 롯데마트가 있어 생활 편의시설도 갖춰져 있다. 재래시장으로는 영천시장이 있어 필요한 장보기도 가능하다.

물론 도보권 대형 마트는 없고, 대형 쇼핑시설은 접근성이 떨어진다는 점은 한계로 꼽힌다. 그러나 도심 직장인에겐 낮 시간 대부분을 회사에서 보내는 만큼, 이 정도 생활 인프라면 충분하다는 반응이 많다.

🎓 단 하나의 약점, 학군과 교육 인프라

경희궁자이의 가장 큰 단점은 학군이다. 초등학교 배정도 2단지는 독립문초, 3단지는 덕수초로 나뉘는데, 덕수초가 더 높은 선호도를 얻으면서 단지 간 입지도 갈린다

중학생 자녀를 둔 가족의 경우 학군지로 이사 후, 대학 진학 이후 다시 돌아오는 패턴도 있다. 교육보다는 직장 접근성과 생활 안정성을 더 중시하는 가족 단위에게는 큰 문제가 되지 않지만, 교육에 민감한 수요층에게는 제한 요인이 된다.

📊 헬리오시티와 비교되는 안정적 시세 흐름

현재 전용 84㎡는 20억 원 전후에서 거래되고 있으며, 송파구 헬리오시티와 비교되곤 한다. 하지만 헬리오시티는 3년간 최고 23억, 최저 15억 수준으로 등락이 컸던 반면, 경희궁자이는 최고 22억2500만 원, 최저 17억8000만 원대로 보다 안정적인 흐름을 보인다.

상승폭은 제한적이지만, 반대로 하락장에서도 방어력이 높은 것이 장점이다. 실거주 목적의 고소득층이 몰린 만큼, 급격한 투기 수요보다는 꾸준한 수요로 지지력을 받는 구조다.