로또라던 엘시티 레지던스에 이행강제금 폭탄

‘숙박용 아닌 실거주용 금지’ 건축법 시행령 1년 앞으로

- 가구 절반 넘는 342실 대상
- 연1회 최저 1500만 원 부과
- 오피스텔 전환도 쉽지 않아

‘생활형 숙박시설(레지던스) 실거주 금지’ 유예기간이 1년 앞으로 다가오면서 부산의 대표적인 레지던스 건축물인 ‘엘시티’가 내년 하반기부터 가구당 1000만 원이 넘는 이행강제금을 물 상황에 처했다. 101층(411ｍ) 마천루를 위해 특별 수립한 지구단위계획이 ‘오피스텔로 용도 전환’이라는 합법화의 최대 장애물로 작용했다는 지적이다.

부산 해운대구 엘시티 전경. 국제신문DB

21일 부산 해운대구에 따르면 내년 11월부터 레지던스 실거주 금지를 골자로 하는 건축법 시행령이 본격화한다. 이후 레지던스를 숙박용이 아닌 실거주용으로 사용하면 입주민에게 이행강제금이 부과된다. 국토교통부는 지난해 2월 시행령을 개정한 뒤 ‘시행 전까지 오피스텔로 용도를 변경하라’고 안내해왔다. 연 1회 부과되는 이행강제금은 건축물의 표준 시가와 위반 면적, 준공 시기 등을 기본으로 책정된다.

실제 해운대구 ‘엘시티 더 레지던스’ 실거주자는 현재 상태라면 내년부터 연간 1000만 원 이상의 이행강제금을 내게 된다. 2019년 11월 준공된 엘시티 레지던스의 공시 가격은 지난 1월 기준 15억~75억 원이다. 전용면적은 113㎡(34평)~205㎡(62평)이다. 해운대구가 추산한 이행강제금은 가장 소형인 113㎡형이 1500만 원이다. 205㎡형에는 2700만 원 가까운 금액이 부과된다. 엘시티 레지던스 561실 중 확실하게 숙박 용도로 쓰이는 세대는 숙박 운영 위탁 업체 3곳이 운영 중인 219실이다. 개인은 숙박업 신고를 낼 수 없다는 점을 고려하면, 나머지 342실은 빈집이거나 실거주용으로 추정된다. 전체 가구의 절반 이상이 수천만 원에 달하는 이행강제금 부과 대상이 되는 셈이다.

현재로서는 선택의 여지가 별로 없다. 엘시티는 오피스텔로의 용도변경이 불가능에 가깝기 때문이다. 주차장 확보 면적 등 오피스텔과 다른 건축 기준을 맞춰야 한다는 문제도 있지만, 핵심은 지구단위계획 변경이다. 엘시티는 2009년 ‘해운대 관광지구 리조트 지구단위계획’을 수립해 지었다. 애초 높이 60ｍ 이상 건물이 들어설 수 없는 지역이지만, 지구단위계획을 만들어 초고층 건물을 짓도록 이른바 ‘특혜’를 줬다. 업계에서는 이 특혜가 오히려 발목을 잡고 있다는 입장이다. 현 지구단위계획상 해당 부지는 관광숙박시설이 들어서야 돼 주거가 가능한 오피스텔은 불허 용도 시설이다. 이론적으로는 지구단위계획을 다시 바꾸는 방법이 가능하나, 현행법상 불법 행위자인 실거주자를 위해 새로 지구단위계획을 수립하면 재차 특혜 논란에 휘말릴 수밖에 없다.

다만 장기 숙박과 실거주를 구분하는 지침 등 세부 단속안이 없어 실제 행정으로 이어지기까지는 시간이 필요할 수 있다. 해운대구 관계자는 “지난해만 해도 실거주자의 용도 변경 문의가 잦았으나 사실상 불가능하다는 걸 알고는 올해부터 문의가 뜸하다”며 “국토부로부터 지침이 내려오기 전이라 단속상 난점이 남아 있다. 시행령 효력이 시작되기 전까지 해소돼야 할 것이다”고 말했다.