전세 계약 전, 집주인 밀린 세금 확인하세요

■ 경제와이드 이슈& '생활경제칼럼' - 이상원 비즈니스워치 기자

임대주택 계약을 할 때 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 집주인은 빚이 얼마나 있는가 알아보는 것이다. 대출과 같은 근저당이 많이 설정돼 있으면 임대보증금을 완전히 보장받기 어려울 수 있기 때문이다. 그런데 대출 외에도 중요한 문제가 있다. 집주인의 세금체납 여부다. 집주인의 체납세금 때문에 보증금을 떼일 수도 있다는 것. 집주인 체납세금이 왜 문제인지, 그렇다면 내 보증금을 지키는 방법은 없는지 알아보겠다.

◇ 체납세금, 등기부등본에 안 나온다는데?

세금이 밀려 있더라도 당장 압류를 하거나 하지 않기 때문이다. 부동산등기부등본에는 부동산에 대한 권리관계와 현황이 적혀 있는 것이기 때문에 집주인이 세금을 냈는지 안냈는지는 나오지 않는다. 때문에 경매로 집이 넘어가거나 할 때 갑자기 문제가 될 수 있다. 임차인의 보증금 우선순위가 세금보다 후순위로 밀릴 수 있다는 것이다. 그래서 실제로 집주인의 체납세금 때문에 보증금을 떼이는 사례도 적지 않다.

◇ 전세금보다 세금이 더 앞서는 이유

법에 따라 우선순위를 가릴 수 있는 각각의 효력의 발생시점이 다르기 때문이다. 조세채권은 세금이 고지되는 즉시 효력이 발생하는데, 전세보증금 확정일자는 확정일자를 받은 다음날 효력이 생긴다. 예를 들면 5월 1일에 확정일자를 받고 전셋집에 살고 있는데, 그 집주인에게 불과 보름 전인 4월 15일에 국세청에서 세금고지서가 날아왔다면 세금이 우선이 된다. 세입자의 전세보증금보다 나라에서 걷어갈 세금이 우선이 되는 것이다.

등기부등본에도 안 보이는 체납세금을 어떻게 알고 집을 구할 수 있을까? 집주인에게 일일이 물어볼 수도 없고, 설사 대답해준다고 한들 그걸 믿을 수 있는지도 문제가 된다. 구두상이 아닌 공식적인 서류상으로 확인을 받아야 할텐데, 다행히 몇 년 전부터 집주인의 체납세금을 확인할 수 있는 방법이 생겼다. 미납세금열람제도라는 것이다. 집주인의 동의를 받아서 미납세금열람신청서를 작성해서 세무서에 제출하면 체납세금 유무를 확인할 수 있다.

◇ 미납세금열람신청서 쓰는 방법

두가지를 해야 한다. 세금이 국세만 있는게 아니라 지방세도 있다. 재산세 등 지방세가 체납됐는지도 확인해야 한다. 우선 국가법령정보센터(law.go.kr) 홈페이지에 들어가서 미납국세등열람신청서와 미납지방세등열람신청서 두가지 서식을 모두 다운로드 받아서 작성하면 된다. 여기에 건물주나 집주인의 신분증 사본과 도장도 가져가야 한다. 신분증 사본과 도장을 챙겨야 하니까 집주인 동의가 필요하겠다. 계약당시에는 부동산공인중개사무소에서 이것을 대행해주기도 한다는데, 중개사무소에 요청하는 것이 편리할 걸로 보인다.

이렇게 부담스러운 절차를 거쳐서 집주인의 체납세금이 없다는 걸 확인했다고 하더라도 100% 안심할 수 없다. 세금이라는 게 종류도 많고 납부하는 시기도 다르고 매년 내야 하는 세금도 있다. 그 때마다 우리 집주인은 세금을 잘 내고 있는지 수시로 확인하기가 어렵다는 것이다.

최근에는 조심스럽게 변화의 움직임이 있기는 하다. 대법원에서 부동산 안전거래 통합지원시스템, 이른바 등기부선진화방안을 추진하고 있다. 부동산 등기부등본에 소유자의 세금 체납 정보를 함께 보이도록 하겠다는 것이다. 빠르면 내년부터 시행될 예정이라는데, 개인의 납세정보의 노출 문제가 가장 걸림돌로 작용할 것 같다.

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