송파구가 지난해 집값 상승 1위한 이유는?

💬 3줄 요약
• 서울이 수도권 가격 상승 견인, 비수도권은 하락
• 매매가 변동률 20% 이상 오른 곳: 송파>성동>강남>광진구 순
• 주택 공급 부족+입지 희소성, ‘가격이 가격을 부르는’ 현상

안녕하세요, 감이 아닌 데이터로 시장을 해석하는 부집사입니다. 😉

지난 2025년 한해 동안 전국에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 어디일까요?

KB부동산이 시세 데이터를 활용해 집값 많이 오른 지역과 그 이유를 살펴봤습니다.

송파구 집값 23.85% 상승, 가장 높아

2025년 전국 아파트 매매가격은 1.37% 상승한 가운데, 서울은 11.19%나 올랐습니다.

경기도도 1.43% 올랐지만 서울에 비하면 소폭 상승에 그쳤고,
인천과 5개광역시, 기타지방은 모두 하락한 것으로 나타났습니다.

👉 그래서 서울 아파트 평균 매매가는 지금 얼마?

• 서울 평균값, 지난해 12월 기준 15억810만원
• 지난해 7월 14억원 넘긴 지 5개월만

👉 2025년 한해 동안 평균 매매가가 20% 이상 오른 구는 서울에 4곳 있습니다. 바로,
• 송파구 23.85%
• 성동구 22.82%
• 강남구 20.66%
• 광진구 20.64% 입니다.

송파구는 잠실을 중심으로 선호 단지의 신고가 거래가 꾸준히 이어졌습니다.

• 잠실동 '리센츠' 전용 84㎡ 실거래가:
25년 1월 25억~27억원 →25년 12월 35억~36억원
• 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡ 실거래가:
25년 1월 23억원 →25년 12월 30억~31억원에 이뤄지고 있습니다.

마·용·성 등 한강벨트 지역에서 가장 많이 오른 곳은 성동구입니다.
광진구도 20% 넘게 오른 것으로 조사됐습니다.

한강벨트 지역은 지난해 초 강남발(發) 상승세로 가격이 급등한 곳인데요. 10.15 부동산대책으로 서울 전 지역이 규제지역으로 묶이기 전, “막차 타자”는 심리가 커지면서 가격이 올랐습니다.

👉 10%대 상승을 보인 구는?
• 강동구 17.88%
• 양천구 17.47%
• 서초구 17.39%
• 마포구 17.02%
• 용산구 16.25%
• 동작구 15.93%

이는 단순히 서울 전체가 고르게 오른 게 아니라, 입지·신축·정비사업 기대가 있는 곳을 중심으로 매수세가 몰렸다는 것으로 해석할 수 있습니다.

👉 반면, 서울 25개 구 중 유일하게 가격이 떨어진 곳도 있어요.
바로 금천구인데요. 한해 동안 -0.40% 하락한 것으로 조사됐습니다.

서울서 퍼진 온기, 경기 핵심 지역으로 번져

👉 경기도에서 매매가격이 20% 이상 오른 곳이 두 곳 있습니다. 바로 과천시와 성남시 분당구입니다.

• 과천시 20.39%
• 성남시 분당구 20.37%
• 성남시 수정구 10.18%
• 하남시 8.87%
• 용인시 수지구 8.74%
• 안양시 동안구 8.09%

과천시는 2024년 11.87%로 전국에서 가장 많이 오른 곳이었죠. 2025년에도 그 상승세를 이어갔습니다. 과천 재건축 사업으로 대규모 새 아파트가 들어서고 준강남 입지 장점이 수요층을 모았습니다.

• 별양동 ‘과천자이’ 전용 84㎡ 실거래가:
25년 1월 19억~21억원 →25년 12월 26억원

성남시 분당구는 1기신도시 재건축 추진 단지를 중심으로 매수세가 몰렸는데요. 재건축 선도지구로 지정된 이후 투자 수요뿐 아니라 실수요자까지 합류하며 거래가 활발했습니다.

지하철 5호선 개통으로 서울 접근성이 좋아진 하남시도 실수요가 늘며 가격이 상승한 지역입니다.

경기도에서 많이 하락한 곳은 이천시(-6.28%)와 평택시(-6.19%)인데요. 외곽지역을 중심으로 하락폭이 컸습니다.

인천광역시는 -0.31%로 약보합세를 보였습니다.
이 가운데 부평구만 유일하게 상승(0.66%)했고, 나머지 구는 모두 소폭 하락으로 마감했습니다. 정비사업 재개, 전세난, 투자수요 유입이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

5개광역시, 기타지방은 지역별 양극화 심화

2025년 지방 아파트값은 5개광역시 -1.64%, 기타지방 -0.67%로 조사됐습니다.

👉 전국서 가장 많이 하락한 곳은?
• 경남 거제시: 2024년 -8.59% →2025년 -6.30%(가장 큰 폭 하락)
• 부산 영도구(-4.69%), 강서구(-4.07%), 대전 중구(-4.20%)도 낙폭 커

👉 지방도 일부 상승한 곳이 있다!
울산은 조선, 자동차 등 주력 산업 기반이 견고해 지방 부동산 시장에서 수요가 꾸준한 대표적인 지역입니다.

• 울산 남구(3.43%), 부산 수영구(1.61%), 대구 중구(1.77%)
• 전주 덕진구(4.03%), 안동시(3.36%)
같은 ‘지방’에서도 도시 내에서 오르고 내리는 구역이 갈리기도 했습니다.

📌 부집사의 코멘트

지난해 부동산 기사들이 공통적으로 짚은 아파트 시장의 키워드는 ‘양극화’입니다.

서울, 그것도 일부 상급지로 쏠림 현상이 더욱 심화되는 특징이 더욱 선명해졌죠.
전국 아파트 매매가격은 서울이 큰 폭으로 상승하면서 소폭 상승으로 마감했지만,
비수도권은 대부분의 지역이 하락하면서 상대적으로 뒤처진 것으로 정리할 수 있습니다.

한 문장으로 정리하면,
“관망 속에서도 움직일 사람은 움직였다”

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