연예인들의 부동산 재테크는 종종 대중의 이목을 집중시키곤 합니다.
배우이자 모델, 그리고 사업가로 활동해 온 변정민은 서울 부동산 시장의 핵심 입지 중 하나인 용산구 한남동에 건물을 매입한 뒤, 약 4년 만에 매각하여 막대한 시세 차익을 거둔 것으로 알려져 화제를 모았습니다.
매입 당시 가격은 26억 원이었으나 매각가는 49억 5,000만 원에 달해 단순 차액만 23억 5,000만 원을 기록했습니다.
도대체 어떤 건물이었으며, 이러한 투자 성과 뒤에는 어떤 조건들이 숨어 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
화제의 주인공은 모델 출신 배우이자 사업가인 변정민입니다.
부동산 업계 등에 따르면 변정민은 지난 2021년 7월 서울 용산구 한남동 이태원 관광특구 인근에 위치한 소규모 건물을 약 26억 원에 매입했습니다.
이후 약 4년 만인 2025년 4월 해당 건물을 49억 5,000만 원에 매각한 것으로 전해졌습니다.
매입가와 매각가의 단순 차이는 23억 5,000만 원에 이르지만, 이 금액은 각종 세금, 대출 이자, 취득 및 매각 부대비용을 공제하기 전의 단순 매매 차액이므로 실제 순수익과는 차이가 있습니다.
해당 건물이 자리 잡은 곳은 서울 용산구 한남동 이태원 관광특구 인근으로, 고급 주거지와 상업시설, 트렌디한 매장들이 밀집해 유동인구가 풍부한 지역입니다.
보도된 건물의 규모는 대지면적 약 86.9㎡, 연면적 약 130.7㎡이며, 지하 1층부터 지상 3층 규모로 이루어진 아담한 꼬마빌딩입니다.
대형 빌딩에 비해 진입 장벽이 낮고 규모는 작지만, 상업용 부동산 시장에서 가치를 결정짓는 가장 핵심적인 요소인 우수 입지의 중요성을 잘 보여주는 사례로 평가받습니다.
이 건물에는 유명 신발 브랜드 등 임차인이 입점해 있었던 것으로 알려져 있습니다.
당시 매입 및 임대 관련 정보에 따르면 보증금과 월세 형태의 임대 수익이 발생하고 있었으며, 건물을 보유하는 동안 안정적인 임대료 수입이 투자 유지에 긍정적인 역할을 했을 것으로 추정됩니다.
다만 상업용 부동산은 공실 리스크, 임대차 조건의 변동, 건물 유지 및 보수에 들어가는 관리 비용 등에 따라 실질적인 운용 수익이 달라질 수 있으므로, 단순 월세 발생 여부만으로 전체 수익성을 단정하기는 어렵습니다.
이번 투자 사례에서 가장 눈길을 끌었던 부분 중 하나는 건물 등기부등본상 설정된 근저당권 등을 바탕으로 추산했을 때 실제 투입된 자기자본(실투자금)이 약 2억 원 수준에 불과했을 것이라는 분석입니다.
만약 적은 자기자본으로 레버리지 효과를 극대화했다면 자기자본 대비 수익률은 매우 높을 수 있습니다.
그러나 근저당권 설정액이 실제 대출 잔액과 완전히 일치하지는 않으며, 49억 5,000만 원이라는 매각 금액 역시 순이익이 아닙니다.
대출 원리금 상환액, 취득세 및 양도소득세 등 각종 세금과 부대비용을 모두 제하고 나면 손에 쥐는 최종 순수익은 명목상 차액과 차이가 날 수밖에 없습니다.
변정민의 한남동 꼬마빌딩 매각은 성공적인 상업용 부동산 투자 사례로 꼽히지만, 모든 꼬마빌딩 투자가 이와 같은 결과를 보장하는 것은 아닙니다.
꼬마빌딩은 아파트와 달리 환금성이 상대적으로 낮고, 경기 변동이나 상권 변화에 따라 공실이 장기화될 위험이 있습니다.
또한 높은 대출 비중을 활용할 경우 금리 인상 시기에 이자 부담이 급격히 커질 수 있습니다.
매입 시 발생하는 취득세부터 보유 기간의 유지 비용, 매각 시 부과되는 양도소득세와 중개수수료까지 종합적으로 계산해야 비로소 투자의 실성적을 정확히 판단할 수 있습니다.
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