실수요자 울리는 국민주택채권 할인율

7억 집 사면 100만원 부담 늘어

김모(31)씨는 최근 서울에서 공시 가격 7억원 정도인 아파트를 구입했다가 예상치 못한 비용을 추가 부담해야 했다. 아파트 잔금일에 은행에서 국민주택채권을 매입했다가 되팔아야 무사히 등기를 마칠 수 있는데, 이때 든 비용이 300만원에 달한 것이다. 김씨는 “작년에 집을 산 지인들은 200만원 정도만 부담했는데, 1년 만에 100만원을 더 부담해야 하니 당황스러웠다”고 했다.

최근 국민주택채권 할인율이 치솟으면서 주택 실수요자 부담이 늘고 있다. 6일 주택도시기금에 따르면 제1종 국민주택채권 할인율은 13.6%로, 2022년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 작년 4월(약 9%)보다는 4%포인트 이상 상승한 것이다. 국민주택채권은 정부가 주택 건설 재원을 마련하기 위해 발행하는 채권이다. 주택을 구입하거나 분양받은 뒤 등기를 하려면 지역과 공시 가격에 따라 일정 비율(13~31%)의 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 한다. 주택담보대출을 갈아타면서 근저당권을 다시 설정할 때도 마찬가지다. 다만 국민주택채권은 금리가 연 1% 수준에 불과해 대부분이 즉시 금융사에 되파는데, 이 과정에서 할인율이 적용돼 처음 매입한 금액보다 적은 금액만 돌려받게 된다.

할인율 상승은 곧 실수요자의 비용 증가로 이어진다. 예를 들어 서울에서 공시 가격 10억원 주택을 매입하면 공시 가격의 3.1%인 3100만원어치 채권을 의무적으로 사야 하고, 이를 되팔 때 현재 할인율(13.6%)을 적용하면 약 421만원을 돌려받지 못한다. 1년 전과 비교하면 150만원가량 비용 부담이 늘어난 것이다.

국민주택채권에 할인율을 적용하는 것은 금융사의 ‘기회비용’ 때문이다. 금융사는 금리 3% 이상의 일반 국채 대신, 금리 1% 수준의 국민주택채권을 매입하면서 발생하는 손실을 할인율에 반영한다. 이에 따라 국채 금리가 오를수록 할인율도 함께 상승하는 구조다. 실제로 최근 국채 금리 상승 흐름 속에서 국민주택채권 할인율도 빠르게 높아졌다.