[Remark] 등기부등본 믿고 샀는데 집 날린 사연은?
주택시장에서는 등기부등본을 보고 권리 관계나 문제를 파악하는 경우가 많습니다. 하지만, 간혹 이런 등기부등본이 거래에 문제가 되는 경우가 있어 화제인데요. 지난해 11월, 한국경제에서는 부실 등기 사례를 다뤄 크게 회자된 바 있습니다. 내용은 다음과 같았는데요. A씨와 그의 아내는 지난 2017년 등기부등본상 문제가 없음을 확인한 뒤, 서울 화곡동에 한 빌라를 구입했습니다.
하지만, 2020년 3월 A씨는 법원으로부터 소장을 받게 되는데요. 이전 집주인인 B씨가 해당 빌라를 담보로 2017년 4월 1억4280만원 대출을 받아 가로챘고, 등기부등본상 근저당 말소 기록도 허위라며 국내 한 은행이 등본 원상복구 요구 소송을 낸 것이었습니다.
알고 보니 A씨가 매입 전 대한민국법원 등기소에서 확인한 등기부등본은 위조된 서류를 법원이 그대로 반영한 이른바 ‘부실 등기’였던 것입니다. B씨는 빌라를 담보로 대출을 받은 뒤 대출을 갚은 것처럼 은행 인감과 서류를 위조해 A씨에게 판 것인데요. 이에 법원은 A씨에게 B씨의 대출로 발생한 근저당권을 회복시키라고 판결했고, 대법원 3심까지도 같은 결정을 내렸습니다. 결국 A씨는 위조된 등기부등본만을 믿고 집을 샀다가 집을 날리게 된 셈인데요. 어떻게 이런 일이 있을 수 있을까요?
[Remark] 등기부등본 공신력 없어 공적 구제 불가
그 이유는 우리나라에서는 법적으로 등기부등본의 공신력을 인정하고 있지 않기 때문입니다. 등기의 공신력이란 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하기 위해 거래 행위에 법률 효과를 인정하는 것인데요. 이러한 공신력을 인정하지 않는다는 의미는 곧 등기부를 믿고 거래한 사람은 보호받을 수 없다는 것을 말합니다.
그렇다면 왜 법원은 등기의 공신력을 인정하고 있지 않을까요? 사법정책연구원이 2022년 1월 발행한 ‘베트남·라오스·몽골의 부동산등기제도에 관한 연구’를 보면 우리나라의 등기에 공신력을 인정하지 않는 가장 주된 이유는 등기관의 실질적 심사권(사전적 조치)과 진정한 권리자의 보호수단으로서의 피해보상제도(사후적 조치)가 마련되어 있지 않다는 점을 꼽았습니다.
하지만, 여기서 문제는 우리나라에서 부동산 권리관계를 확인할 수 있는 유일한 공적 자료가 등기부등본이 유일하다는 데 있습니다. 하지만 법원이 등기의 공신력을 인정하고 있지 않으므로 위의 A씨 사례처럼 위조된 등기부등본으로 인해 금전적 피해가 발생하더라도 공적으로 구제받기가 어렵습니다. 결국 이런 경우, 문서를 위조한 이전 집주인 B씨에게 사기, 기망 등의 책임을 물어 보상을 요구할 수는 있으나 쉽지 않습니다.
[Remark] 부동산 권리보험이란?
그렇다면 이러한 부동산 사기로부터 보호할 수 있는 방법은 무엇일까요? 전문가들은 ‘부동산 권리보험’을 활용하면 이를 막을 수 있다고 조언합니다.
부동산 권리보험이란 문서위조, 사기, 선순위담보권 등 등기부로 발견할 수 없는 잠재된 위험으로 인해 피보험자(부동산소유자, 저당권자)의 부동산 권리에 하자가 생길 때 이를 보상해 주는 보험을 말하는 것으로, 흔히 권원보험이라고 합니다. 보험비는 통상적으로 매매가 3억원 기준 약 15만원선이며, 주로 손해보험사을 통해 가입할 수 있습니다.
기본 보장 내용은 △부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류를 위조하여 발생된 손실 또는 손해 △매도인이 사기, 강박으로 목적 부동산을 취득함으로 인하여 발생한 손실 또는 손해 △무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해 △매도인의 소유권이 중복등기여서 발생된 손실 또는 손해 등입니다.
권리보험에는 소유자용, 저당권자용, 임차권용 등 세 가지가 있는데요. 소유자용은 매수인이 취득하는 소유권을, 저당권자용은 부동산을 담보로 금전을 대여하는 채권자가 취득하는 저당권을 목적으로 보장합니다. 임차권용은 임대인이 본래의 소유자가 아닌 경우 발생한 손해 및 대항력 확보 절차상의 하자 등에 대한 손해나 손실을 보상해 줘 전세사기가 걱정될 때 가입을 고려할 수 있습니다.
[Remark] 대책 시급한데 법적 마련 지지부진
이렇듯 허위로 신고된 등기부등본에 대한 피해가 지속적으로 발생하고 있지만, 부동산 권리보험을 제외하곤 이렇다 할 해결방법이 없어 개선이 시급하다는 목소리가 높아지고 있습니다. 하지만 관련 법 개정 논의는 별다른 진척을 보이지 않고 있는 상황입니다.
실제 올 2월에는 서울시의회 최재란 의원이 제322회 임시회에 ‘부동산 등기 공신력 확보를 위한 제도 개선 촉구 건의안’을 발의했으나 상정이 불발됐으며, 지난해 2월에는 국민의힘 김석기 의원이 등기부등본의 국가 공신력을 확보하기 위해 대표발의한 민법 개정안과 부동산등기법 개정안이 발의됐다가 3월에 철회됐습니다. 결국 등기의 공신력이 인정되기 전까지는 국민 개개인이 자신의 재산을 지키고 금전적 피해가 발생하지 않도록 대비하는 것이 최선으로 보입니다.
지금까지 등기부등본 위조로 발생할 수 있는 부동산 사기 사례를 살펴보고, 예방 방법으로 부동산 권리보험 등을 알아봤습니다. 등기소에서 발부하는 등기부등본의 공신력이 확보되지 않아 피해를 볼 수도 있다는 사실을 이 글을 통해 처음으로 알게 된 분들도 계실 것 같은데요. 부동산 거래 안전을 등기부등본만으로 확보할 수 없는 만큼, 이 기회에 향후 부동산 거래 시 부동산 권리보험 등을 활용해 피해를 예방하는 방법을 알아두시는 것도 좋겠습니다.
/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/
※ 본 포스팅은 부동산 권원보험에 관한 가입 권유 글이 아니며, 보험과 관련해 구체적인 비용 또는 보상 관련 문의는 보험사를 통해 알아보시길 바랍니다.
