지도 펴면 보인다, 서울 강남 대체할 새 중심축은 ‘용서마여’

[머니 채널 핫 클릭] 도시문헌학자 김시덕 박사가 보는 서울 강남 대체지는?

28일 방송된 조선일보 경제부 유튜브 조선일보 머니 ‘머니 명강’에는 도시문헌학자 김시덕 박사가 출연해 서울 강남의 대체지로 서울 용산·서대문·마포·여의도(용서마여) 지역을 주목해야 한다고 강조했다. 부동산 가격표만 보고 묶는 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 대신 도심의 복합 기능이 몰려드는 이 지역들을 주목할 필요가 있다는 것이다. 김 박사는 최근 쏟아지는 각종 철도 호재와 선거 공약에 대해서도 “발표를 곧이곧대로 믿지 말고 직접 발품을 팔아 현장을 확인하라”고 조언하며, 혼란스러운 시장 속 무주택자들의 현실적인 생존 전략을 제시했다.

◇ 강남 대체할 새로운 중심축 ‘용서마여’

김 박사는 서울의 이른바 ‘마용성’ 지역이 자체적인 중심성을 갖춰 부촌이 되었다기보다는, 강남으로 빠르게 진입할 수 있는 ‘확장 강남’의 일부로 분당이나 판교와 유사한 기능을 한다고 분석했다.

대신 그가 강남과 맞설 수 있는 서울의 진정한 양대 축으로 꼽은 곳은 ‘용서마여’ 지역이다. 그는 “한국 사회에는 여야를 막론하고 서울 사대문 안을 ‘야외 박물관’으로 만들고자 하는 욕망이 있어 도심의 핵심 기능이 결국 점차 빠져나갈 것”이라며 “최근 SK그룹이 강북으로 거점을 옮기려다 다시 강남 테헤란로로 방향을 튼 것도 이러한 맥락”이라고 설명했다. 사대문에서 내려오는 복합 기능들과 영등포구 내에서도 여의도만이 지닌 특수한 기능들이 결합하는 새로운 거점이 바로 용산·서대문·마포·여의도로 이어지는 권역이라는 것이다.

또한 김 박사는 글로벌 접근성을 중요한 척도로 꼽았다. 그는 “강남의 최대 단점은 인천공항이나 김포공항에서 너무 멀어 전 세계로부터의 접근성이 떨어진다는 점”이라며 “반면 공항철도가 관통하는 용서마여 일대와 마곡지구 등은 영종도를 아우르는 공항 도시권의 배후지로서 강력한 힘을 발휘하고 있다”고 진단했다.

◇“철도 호재 맹신 금물… 내년 하반기까지 관망해야"

김 박사는 각종 교통망 확충 계획에 대해서는 철저한 경계와 꼼꼼한 분석이 있어야 한다고 강조했다. 그는 “철도는 완공돼야 완공되는 것”이라며 “파주부터 화성까지 이미 운행됐어야 할 GTX-A 노선이나 김대중 정부 때부터 계획된 서부선 등은 여전히 완공이나 착공이 요원하다”고 지적했다. 지방자치단체장이 바뀔 때마다 대전 트램이나 인천 7호선처럼 기존 계획이 뒤집히거나 무산되는 경우가 많기 때문에 호재만 믿고 섣불리 투자하는 것은 위험하다고 경고했다.

특히 인터넷 부동산 커뮤니티나 호가 중심의 부동산 앱 정보를 맹신하면 안 된다고 거듭 강조했다. 그는 “얼마 전 인천 송도 아파트의 오픈 베란다가 붕괴되고 충남 아산 신축 아파트 축대가 무너지는 일이 있었지만, 부동산 앱에서는 ‘시간이 지나면 잊힌다’며 심각성을 축소하기 바빴다”고 꼬집었다. 제대로 된 정보를 얻으려면 지자체의 ‘도시기본계획’과 중앙선거관리위원회 홈페이지에 올라온 과거 대선·총선·지선 공보물 2~3개를 대조해 20년째 반복되는 ‘해결하기 어려운 껍데기 공약’을 걸러내야 한다고 조언했다.

수도권 외곽이나 지방 소도시 아파트를 보유한 서민들을 향해서는 “인구 감소에 따라 인구가 핵심 지역으로 집중되는 현상은 피할 수 없어 수도권과 같은 시세 상승을 기대하긴 어렵지만, 지나친 공포 마케팅에 속을 필요는 없다”고 했다. 그는 “전북 익산, 정읍, 전남 목포처럼 KTX 등 철도가 정차하는 거점 지역들은 쉽게 무너지지 않는다”며 안심시켰다.

또한 무주택자들의 내 집 마련 전략에 대해서는 “언론이나 남의 말에 휘둘리지 말고 본인의 직장과 가족의 생활 반경에 맞춰 매수하라”고 조언했다. 직업이 프리랜서라면 시외버스망이 발달한 강원 원주나 충북 청주를, 수도권 거주자라면 향후 GTX-B 노선이 들어설 남양주 일대나 2030년대 서해선·신안산선 개통 효과를 볼 경기 화성·평택 서부 권역을 관심 있게 보라고 추천했다.

이와 함께 김 박사는 “반도체 클러스터 등 대규모 정책 상당수는 2028년 총선을 앞두고 표심에 따라 뒤집히거나 취소될 유동적인 사안들”이라며 “무주택자라면 시장이 크게 요동칠 2028년 초를 대비해 내년 하반기까지는 차분히 시장을 관망하는 것이 현명하다”고 당부했다.

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