부동산 시장이 침체하면 자주 등장하는 뉴스인데요, 영끌족이 버티지 못한 집들이 경매로 넘어가는 상황이요😥.
가장 최근 집값 최고점을 찍었던 시기가 2021년이에요. 이때는 '지금 안 사면 큰일나겠다'며 영끌족들이 속출했어요. 그러다 집값이 작년 반등세로 돌아서, 서울 아파트값이 평균적으로 이전 고점의 90% 이상을 회복했는데요.
그럼에도 '21년 아파트 매수자 10명 중 8명은 현 시세로 집을 팔면 손해를 볼 거란 분석이 나왔어요. 그렇다는 건, 당시 영끌족들이 '정말 무리하게 대출을 꼈구나'를 알 수 있죠.
경매에 물건이 쏟아진다
지난해 경매 신청 건수가 13만9869건으로, 2013년 이래 최대치를 기록했어요. '22년 대비 2배고요. 내가 샀을 때보다 더 오르기는커녕 떨어졌는데, 갚아야 할 대출 이자만 늘어난다면? 버티기 힘들겠죠😥. 그리하여 ‘임의경매’ 물건이 법원에 쏟아지고 있는 거예요.
💡 임의경매 : 부동산을 담보로 빌린 대출 이자를 갚지 못해 경매로 넘어가면 돈 빌려준 채권자가 돈을 받아가는 법적 절차. '부동산을 담보로 빌린 대출=주담대'니까, 여기서 채권자는 대부분 은행 등 금융권이 되겠죠. 즉, 두부가 시중은행에서 3개월 이상 원리금을 갚지 못하면 임의경매 절차에 들어가게 되는 거예요. 강제경매도 있는데요, 채권자가 채무자의 재산을 압류하여 경매로 넘기는 방식이에요.
이때가 기회다? 달려오는 외쿡인들🙋♀️
그런데 말입니다, 오히려 국내 부동산을 매수한 외국인들이 많아졌어요🙄. 전년 대비 '24년 12% 증가했는데요.
특히 중국인이 전체의 64.9%로 주로 경기 서남부 지역을, 미국인은 14.5%로 미군 부대가 있는 평택시나 서초, 강남, 용산구 등을 주로 사들였어요.
중요한 건, 경매에서도 외국인들 모습이 많이 보였다는 거예요.
전년 대비 무려 70% 이상이 늘었어요. 아무래도 국내 장기 체류하는 외국인 입장에서 환율 변동이나 '한국은 부동산'이란 인식이 강해지기 때문이겠죠.
정신 바짝 차리지 않으면 한순간에...
두부가 경매 기사를 읽다가 헉- 소리를 낸 사건을 발견했어요. 썸머리하면,
- 서울 은평뉴타운의 34평형 아파트가 작년 11월 감정가 8억원에 올라옴.
- 1회 유찰(아무도 신청 안함)되고 20% 할인가 6억 4000만원(최저가격)으로 다시 올라옴.
- 당시 해당 아파트 시세가 8억원대, 최저가격으로만 입찰해도 1억 이상 마진 예상.
- 경매에 총 2명이 입찰, 한 명이 최저가를 써냄. 나머지 한 명이 이보다 천원이라도 많이 쓰면 무조건 낙찰되는 상황.
그런데 말입니다... 그 나머지 한 명이 써낸 가격이 무려 6700만원 6700억원!!!😨😱
네... 6억7천만원을 쓴다는 게 0을 3개나 더 써버린 거죠. 그런데 경매에서는 한 번 써내면 낙장불입🙅. 낙찰을 취소할 수 없어요. 아무리 사정해도 안 돼요.
이럴 경우 낙찰 포기를 선언해야 하는데, 그럼 입찰 보증금을 돌려받지 못해요. 보증금은 입찰할 때 무조건 내야하고, 당첨되지 못하면 돌려받는 구조인데요. 이 사람의 경우 보증금(최저가의 10%) 6400만원을 그대로 날리게 된 거죠.
부동산 경매에서 가장 기본이자 중요한 것이 권리분석인데요, 이보다 더더더 중요한 것이 바로 '실수하지 않는 것'이에요.
* 이번 주 킹두부에서 '부린이를 위한 가장 핫한 경매 물건 분석' 편이 나갑니다. 기대해 주세요!
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