[땅집고] 정부가 1기 신도시 재건축 사업인 ‘선도지구’ 지정 단지를 발표한 이후 분당 아파트 호가가 치솟고 있다. 한동안은 아파트 가격이 크게 오를 것이라는 예측이 나온다.

다만, 이러한 장밋빛 전망이 자칫 잿빛으로 바뀔 수 있다는 우려도 있다. 추후 상가 동의율 확보 어려움, 주민 간 이해충돌 등이 수면 위로 떠오르면 사업 속도가 늦어져서다. 이러한 사업 기간 연장은 조합원 분담금으로 돌아온다. 전문가는 사업성 검토 등 다각도로 분석한 뒤 아파트를 매수해야 한다고 조언했다.

■ 국토부, 5개 신도시 1만 가구 선도지구 지정

선도지구 윤곽이 드러나면서 선도지구로 지정된 단지들의 매매 호가는 오름세다. 13일 중개업계에 따르면 분당구 서현동 ‘시범 현대’ 전용면적 186㎡는 호가는 선도지구 발표 전날 24억원이었으나, 당일 28억원으로 올랐다. 선도지구 지정이 예상되자 2억원 가까이 올랐는데, 발표 직후 4억원 더 뛰었다.

분당구 수내동 양지마을 한양아파트 전용 48㎡는 발표 직후 2건이 매매 계약된 것으로 알려졌다. 일부 집주인은 매물을 아예 거둬들였다.

현대우성아파트 단지내 A부동산중개사무소 관계자는 “매수자가 있는데, 집주인들이 매도 기회를 살핀다며 매물을 거둬서 매매가격이 제법 올랐다”고 귀띔했다.

국토교통부는 지난달 27일 1기 신도시 선도지구 지정 단지를 발표했다. 분당에서는 샛별마을과 양지마을, 시범단지 일부 총 1만948가구가 선도지구가 됐다. 2026년 이주한 뒤, 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 사업을 추진한다.

■ 신중하게 매수해야…’승자의 저주’ 시각도

이러한 장밋빛 기대와 달리, 업계에서는 선도지구 지정 단지가 총 사업비 상승 여파를 맞을 수 있다는 우려도 나온다. 향후 사업 진행 과정에서 상가 동의율·분담금 등으로 주민·단지 간 갈등이 생길 가능성이 높다는 관측이다.

분당 A아파트 조합 관계자는 “선도지구에 신청할 때는 상가 동의율을 20% 받았지만, 실제로 사업을 추진할 때는 상가 동의율을 100% 받아야 해서 갈등이 벌어질 가능성이 높다”고 했다. 이어 “’승자의 저주’라는 말이 맞다고 본다”고 했다.

전문가 역시 상가로 인해 분당 재건축 사업이 내홍을 겪을 수 있다고 내다봤다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “분당은 상가 쪼개기(1개 상가를 지분으로 나누는 것)문제가 심각한 편”이라며 “이로 인해 벌어질 문제를 고민해봐야 한다”고 말했다.

이러한 갈등은 공사 기간 연장, 공사비 인상으로 이어진다. 조합원의 분담금이 늘어난다는 말이다. 게다가 분당신도시의 경우 총 공사비가 올라갈 여지가 더욱 많다. 성남시가 선도지구 추가 점수 항목으로 제시한 장수명주택과 이주단지대책, 공공기여, 소규모 단지 결합 등은 모두 공사비를 늘릴 요인으로 꼽힌다. 장수명 주택 공사비는 비장수명 주택보다 6% 가량 비싸다.

최 교수는 “선도지구 입주 예정 시기인 2030년까지 공사비는 계속 오를 가능성이 높다”며 “분당 재건축 단지 역시 공사비 갈등을 피하기 어려울 것”이라고 덧붙였다.

■ 하이엔드 전략 채택

사업성 우려 저하에 선도지구 지정 단지들은 발 빠르게 움직이고 있다. 시범현대와 시범우성은 하이엔드 아파트를 만든다는 계획이다. 전용 49~218㎡로 구성된 총 3569가구 규모 대단지다. 이들은 1995년 준공한 장안타운건영3차(144가구)와 통합 재건축을 추진한다.

3개 단지 재건축을 추진하는 THE시범통합재건축추진준비위원회의 김형동 위원장은 “하이엔드 아파트를 만들면 공사비 인상분을 상쇄할 수 있을 것”이라며 “장수명 주택과 하이엔드 아파트의 경우 건축 기준 등이 50% 이상 겹친다”고 말했다. 공사비가 높아지더라도 하이엔드로 재건축하면 입주후 시세가 높아질 것이라는 의미이다. 이 단지는 현재 30층인 건물 최고 층수를 60층으로 높이고, 총 5200가구 규모 아파트를 지을 계획이다. 현지 중개업자들은 “샛별마을은 낮은 용적률을, 양지마을은 대단지 규모를 내세워서 추가 분담금을 최대한 줄이는 전략을 택할 것”이라고 분석했다.

글=김서경 땅집고 기자