12억 넘은 아파트, 양도세 얼마낼까 [아빠의 경제]

2년 보유 직후 14억에 팔면 양도세 약 265만 원(단독 명의)
국세청 홈택스에서 모의계산 가능

서울 아파트 전경

두 아이의 아빠 기자입니다.
아빠 맞춤형 경제TIP을 취재해 전해 드립니다.
저녁자리 작은 이야깃거리가 되길 소망합니다.

아파트 매매할 때 무시못할 변수는 세금입니다.

특히 역대급 서울 아파트 상승장에 양도소득세(양도세)에 대한 궁금증이 많으실 텐데요.

양도세 비과세 혜택이 어떻게 적용되는지 하나하나 짚어보겠습니다.

1주택자가 2년 이상 집 보유하면 양도세 0원

양도세 비과세 조건(출처=국세청)

우선 규정부터 보겠습니다.

1주택자가 2년 이상 집을 보유한 경우, 집 팔 때 내야하는 양도세는 0원입니다.

단, 팔 때 가격이 12억 원 이하여야 하고, 12억 원을 넘긴다면 초과분에 대해선 세금이 매겨집니다.

여기에 조정대상지역에서 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주해야 한다는 조건이 하나 더 붙습니다.

양도세 정의(출처=국세청)

이제 사례를 하나 들어서 양도세에 대해 살펴보겠습니다.

[사례] 김양도 씨는 작년 서울 강동구에 있는 10억 원짜리 아파트를 1채 샀습니다. 계약일은 2024년 1월 1일, 등기일은 2024년 6월 29일, 잔금일은 2024년 6월 30일입니다. 김양도 씨는 1주택자이며 단독 명의로 주택을 취득했습니다.

보유기간 계산은 등기일 기준

보유기간 계산은 등기접수일(등기일) 기준이라고 이해하면 편합니다.

보통은 등기일과 잔금일이 동일하죠.

그런데 김 씨처럼 간혹 등기일이 잔금일보다 빠르거나, 잔금일이 불분명하면 등기일을 주택 취득일로 간주하기 때문입니다.

집을 산 날짜는 이미 정해져 있으니, 중요한 건 파는 날짜입니다.

보유기간 계산에서 매도 계약일은 아무런 영향을 미치지 않습니다.

다시 말해, 보유 1년 6개월 되는 시점에 매도 계약서를 쓰고 2년이 넘는 시점에 잔금일을 잡아서 등기접수가 이뤄지면 보유기간 2년을 채우는 셈입니다.

예를 들어 등기상 2024년 6월 29일에 주택을 취득한 경우, 2026년 6월 28일까지 보유하면 2년의 보유기간을 채우게 됩니다.

거주요건은 주택 취득 시점 기준

그런데 작년에 조정대상지역이 아니던 강동구는 올해 10.15 대책으로 조정대상지역으로 새로 묶였습니다.

그럼 김 씨가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 실거주 요건까지 채워야 하는 걸까요?

결론부터 말씀드리면 아닙니다.

거주요건 2년은 주택을 샀을 때 해당 주택이 조정대상지역인 경우 적용됩니다.

초과분 양도세 계산법

김 씨가 2년 보유기간을 채우자 마자 14억 원에 아파트를 파는 상황을 가정해보겠습니다(장기보유 특별공제 미적용).

우선 매매가가 12억 원을 넘겼으므로 초과분 2억 원에 대해 세금이 매겨집니다.

계산공식에 따라 과세대상 양도차익은 약 2860만 원입니다.

12억 초과분 양도세 계산식

여기서 기본공제 250만 원을 뺀 2610만 원이 세금을 매기는 과세표준이 됩니다.

과표에 따라 세율이 다른데 현재 5천만 원 이하는 15% 세율을 적용받고, 누진공제 126만 원을 받습니다.

따라서 2610만 원 X 0.15(세율) - 126만 원(누진공제) = 약 265만 원이 최종적으로 내야 할 양도세입니다.

양도세 세율(출처=국세청)

홈텍스 모의계산 서비스로 사전 계산 가능

양도세 모의계산(출처=국세청)

간략히 설명드리긴 했지만, 양도세 계산은 경우의 수가 많고 꽤 복잡합니다.

국세청 홈텍스 홈페이지에서 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 순으로 선택하시면 대략적인 양도세 계산을 할 수 있습니다.

[이혁근 기자 root@mbn.co.kr]

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