마곡엠밸리의 약진, 신고가 행진이 의미하는 것
서울 강서구 마곡지구의 부동산 시장이 심상치 않다. 최근 몇 개월 사이 마곡엠밸리 각 단지의 아파트값이 전고점을 뚫고 빠르게 상승하고 있다. 특히 마곡엠밸리 7단지 전용 114㎡ 두 개 타입이 2025년 3월과 6월 각각 20억 1,000만 원에 거래되며, 3년 만에 20억 원 시대를 열었다. 이 7단지는 지하철 3개 노선을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권으로, 단지 내 입지가 매우 뛰어나 '마곡엠밸리 대장'으로 꼽히고 있다.
비단 7단지뿐만이 아니다. 5단지와 15단지 전용 84㎡는 각각 14억 2,000만 원과 15억 1,000만 원에 거래돼 연달아 최고가 기록을 갈아치웠다. 2단지 역시 동일 평형이 12억 6,000만 원에 거래되어 전고점(12억 9,500만 원) 회복을 눈앞에 두고 있다. 이러한 상승세 이면에는 단순히 부동산 사이클을 뛰어넘는 강서구 일대의 굵직한 개발 움직임과 기업 입주 확대가 자리 잡고 있다.
복합 개발 호재, 마곡에 부는 미래 신사업 바람
마곡이 ‘핫플레이스’로 거듭난 배경에는 대규모 복합 개발이 있다. 대표적으로 마곡 마이스(MICE) 복합단지 조성사업이 한창인데, 이 사업은 대규모 컨벤션센터, 특화된 소매·상업시설, 그리고 첨단 연구소 등이 집적되는 공간을 지향한다. 더불어 CJ공장 부지 재개발 프로젝트가 약 76만4,000㎡의 연면적과 6조 원의 총사업비로 추진 중이다. 해당 프로젝트는 오피스·상업시설이 중심이 되어 마곡의 산업·문화 생태계를 한 단계 도약시키는 역할을 맡는다.
이처럼 산업단지 개발과 도시 인프라 확충이 동시에 이루어지면서, 마곡 일대는 단순 주거단지에서 벗어나 첨단 산업·업무 복합지구로 집중 육성되고 있다.
대기업 입주, 지역 경제 활성화의 불씨
마곡지구의 부동산 가치 상승엔 대기업들의 본사 및 주요 부서 이전이 결정적 계기로 작용했다. 올해 하반기 DL그룹이 마곡 오피스빌딩 '원그로브'로 본사를 옮길 예정이며, DL이앤씨, DL건설 등 전 계열사가 한 건물에서 운영체계를 통합해 신속한 의사결정과 조직 협업의 효율을 극대화할 계획이다.
롯데건설도 일부 본부의 마곡 이전을 확정했다. 임대계약 종료 일정에 따라 플랜트사업본부, 토목사업본부 등이 마곡으로 입주하며, 사내 사업본부 재배치로 업무 효율성을 높이려는 전략이다. 더불어 '사람인', LG계열 공유오피스 '플래그원', 바이오기업 '인비트로스' 등 혁신기업들도 잇달아 마곡행을 선택하면서, 산업다각화와 일자리 창출 효과를 동시에 기대할 수 있게 됐다.
R&D 허브로 자리 잡은 마곡, 미래산업 메카의 출발점
이전부터 마곡을 주목해온 대기업도 많다. LG그룹은 2018년 그룹 R&D의 심장이 될 'LG사이언스파크'를 마곡에 구축하고 주요 계열사 8곳의 둥지를 이곳에 틀었다. 최근에는 AI 핵심 기술 개발을 담당하는 ‘LG AI연구원’ 본사까지 마곡으로 옮기며, 연구개발과 첨단기술 혁신의 거점으로 마곡의 입지를 더욱 공고히 했다.
여기에 이랜드, 코오롱, 넥센타이어, S-OIL, 대한항공 여객사업부 등 다양한 대기업과 글로벌 기업들이 산업단지에 입주해 마곡의 미래 가치를 높이고 있다. 이러한 움직임은 마곡의 지속적인 투자와 미래 성장의 가능성을 보여주는 중요한 신호로 평가받고 있다.
희소성 더한 주거시장, '직주근접' 가치 부각
마곡지구는 산업단지와 업무지구로 이름을 알리고 있지만, 주거 인프라 역시 결코 간과할 수 없다. 현재 마곡지구 전체에서 주거 비중이 16.2%에 불과하지만, 이는 판교(25.5%), 분당(32.3%) 대비 상당히 낮은 수치다. 배후주거단지도 약 1만 2,000가구에 머물고 있어 공급 자체가 희소하다. 이로 인해 신규 공급 부족에 따른 프리미엄이 추가로 형성되고, 실제 수요자들은 마곡 입주권을 잡기 위해 경쟁하고 있다.
특히 대기업 임직원들의 '직주근접' 주거수요가 증가하면서, 고소득 직장인 수요가 집값 상승을 견인하는 역동적인 구조가 점차 뚜렷해지고 있다. 전문가들은 대기업 입주가 마무리될수록 직장인, 연구자, 신기술 인재의 주거 선호도가 더욱 올라 고급주거단지 프리미엄이 자리 잡을 것으로 내다본다.
마곡의 미래, 강서구 전체 부동산 가치 재편 주도
마곡지구를 중심으로 한 강서구 일대는 부동산 시장의 패러다임을 바꿀 변혁기의 한가운데에 들어섰다. 첨단산업 기반의 복합개발, 주요 대기업의 집단 이전, 희소한 주거공급, 그리고 도심 접근성 향상이 시너지 효과를 내면서 강서구 전체 주택 가격 상승세가 두드러지고 있다. 교통 인프라 확충을 바탕으로 수도권 서부의 신중심지로 부상하는 점도 주목된다.
전문가들은 마곡을 '제2의 판교'로 성장시킬 잠재력이 충분하다고 평가한다. 계속된 개발 호재, 대기업 위주의 입주자군, 연구·바이오 등 첨단 기술 집중 클러스터화, 그리고 직주근접이 결합된 독특한 도시 구조가 주거와 업무의 가치를 한 단계 끌어올릴 주요 동력이다.