[땅집고] 올해 하반기 분양시장 최대어라는 평가를 받았던 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 분양이 이달 29일로 확정됐다. 이 아파트에 당첨되면 시세차익이 20억원에 달할 것이라는 기대감이 커진 가운데, 분양가가 시세 대비 크게 저렴한 이유에 대한 수요자 궁금증이 나오고 있다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 ‘래미안 원펜타스’는 총 641가구 규모로 이 중 292가구를 일반분양한다. 분양가는 최고가 기준으로 59㎡가 17억4610만원, 84㎡가 23억3310만원 수준으로 책정됐다. 바로 동쪽으로 붙어있는 ‘아크로리버파크’ 84㎡가 지난달 43억원, ‘래미안 원베일리’가 42억5000만원에 각각 거래된 것과 비교하면 이 단지 청약 당첨시 약 20억원 차익이 예상되는 셈이다.

‘래미안 원펜타스’가 시세보다 저렴하게 공급하는 이유는 기본적으로 이 단지가 분양가 상한제를 적용받기 때문이다. 분양가 상한제란 주택 분양가격을 택지비와 건축비를 합한 금액 이상으로 분양하지 못하도록 규제하는 제도를 말한다. 현재 전국에서 분양가 상한제를 적용받는 지역은 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구다. 정부가 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 조성한 공공택지지구에 짓는 아파트도 분양가 상한제 적용 대상이다.

다만 ‘래미안 원펜타스’가 주변 아파트 대비 20억원이나 싸진 이유가 또 있다. 조합이 3년 전인 2021년 받아들었던 택지비 감정평가를 기반으로 분양가를 매겼기 때문이다.

당초 조합은 ‘래미안 원펜타스’를 선분양할 계획으로 감정평가를 진행했다. 하지만 이후 시공사를 교체하는 등 갈등을 겪으면서 분양이 올해까지 지연됐다. 하지만 올해 수준의 땅값을 인정받을 수 없었다. 현행 제도상 재건축 사업에서 택지비 감정평가는 단 한 번만 진행할 수 있기 때문에, 이미 2021년 감정받았던 땅값을 기반으로 분양가를 책정해야 한다는 제동이 걸려서다.

이 때문에 올해 분양하는 ‘래미안 원펜타스’ 토지가격은 3.3㎡(1평)당 4169만원으로, 2021년 바로 옆에 분양했던 ‘래미안 원베일리’(4203만원)보다도 낮아졌다. 결론적으로 조합은 분양가를 극대화할 수 없어서 손해고, 일반분양자들은 시세 대비 크게 저렴한 가격으로 강남 새아파트를 분양받을 기회를 거머쥘 수 있게 됐다.

한편 ‘래미안 원펜타스’는 지하 4층~지상 35층, 6개동, 총 641가구 규모다. 지하철 9호선 신반포역과 맞붙어있는 초역세권 입지면서, 북쪽으로는 한강을 끼고 있다. 다만 이 단지와 한강 사이에 이미 ‘아크로리버파크’가 자리잡고 있는 데다, 앞으로 반포주공1단지를 재건축하는 ‘디에이치 클래스트’가 2027년 입주할 예정이라 한강뷰는 불가능할 것으로 예상된다.

글=이지은 땅집고 기자