[땅집고] “잊을만 하면 나오는 녹물이 좀 불편하고 야외 주차가 별로지만 위치도 좋고 관리는 잘 되고 있어요. 실거주는 굿이에요. GBC 개발 인근 대단지이고, 재초환(재건축 초과이익 환수제) 폐지, 토허제(토지거래허가구역) 만료, 추진위 리스크 해소 등 호재가 많은데 아직 저평가된 것 같아요. 근데 40대인데 죽기 전에 재건축 가능할지는….“

서울 주요 입지ㆍ역세권 단지 위주로 상승세는 이어지는 가운데, 서울 대표 재건축으로 물리는 강남구 대치동 은마아파트가 신고가를 쓰며 관심을 받고 있다. 8일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 은마아파트 84㎡(이하 전용면적) 매매가는 지난달 23일 28억8000만원으로 신고가를 기록했다. 이는 2022년1월 기록한 28억2000만원보다도 6000만원 오른 금액이다.

같은 타입 전세가격도 이달 4일 9억8000만원에 신고가를 썼다. 은마 전세가격이 올랐다고는 해도 인근 신축 단지보단 낮은 편이다. 84㎡ 기준 래미안대치팰리스1,2단지 전세보증금이 올해 여름 21억원, 대치SK뷰가 20억원까지 오른 점을 생각하면 절반에도 못 미친다.

은마아파트는 1979년 준공한 28개 동 4424가구 대단지다. 1996년 재건축추진준비위원회를 발족한 이후 작년 8월 겨우 조합을 설립했으나, 비대위와의 갈등으로 또다시 사업이 멈춘 상태다. 법원이 최정희 조합장의 직무 정지 판결을 취소하면서 조합은 정비계획 변경 단계에 착수할 예정으로 알려졌다. 이 단지 84㎡ 타입 기준 연평균 관리비가 33만원 수준이다. 여름 평균 27만원, 겨울 평균 48만원이 나온다. 주차대수는 0.68대로, 총 3021대를 주차할 수 있다. 구축 아파트 특징상 지하 주차시설은 없다.

조선일보 AI부동산 AI리뷰에 따르면 이 아파트는 대치동 내 KB시세 상승율은 5.11%(1위), 최근 1년간 매매거래량 46건(2위)으로 적정한 거래가 이루어지고 있다. 전세거래량 552건(1위)으로 거래가 활발하다. 지역편의성 종합평가는 80.6점으로 대치동 내 75개 단지의 평균점수 84점보다 낮은 편이다. 상대적으로 주변상가 편의성은 높고, 대형마트ㆍ백화점 접근성과 문화체육시설 편의성은 낮은 점수를 받았다.

AI리뷰는 조선일보 AI 부동산이 네이버, 호갱노노, 아실 등 정보를 취합한 내용으로, 실제 입주민들의 생생한 리뷰를 전달한다. ▲종합의견 ▲단지환경 ▲주거환경 ▲주변시설 ▲교통편의성 등 5가지 항목으로 구성한다.

<종합의견>

녹이 많은 노후된 아파트지만, 학원과 가깝고 주변에 편의시설이 많습니다. 교육용으로 사용하고 싶은 분들에게 추천합니다. 주택가와 도심을 동시에 느끼고 싶은 분들에게 적합한 아파트입니다. 국내 최고의 학원가가 도보 5분 거리에 있으며 대형병원, 백화점, 코엑스몰 등 다양한 편의시설이 있습니다. 노후화에도 층간 소음 수준은 놀라울 정도로 낮습니다. 주변 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴해 투자 가치가 높습니다.

<단지환경>

주차장은 넓지는 않지만, 혼잡하지 않습니다. 택배는 경비실 앞에 모여있어 분실하지 않습니다. 이 아파트 단지는 노후된 건물이지만 관리가 잘 되어 있고 택배보관, 반납 등의 편의시설이 경비원에 의해 관리되고 있습니다. 주차공간이 협소하지만 외부 주차를 줄이기 위한 조치가 시행되고 있으며 경비원들이 성실히 근무하고 있습니다.

<주거환경>

일조량이 풍부하고 중앙난방이 가능하며 층간소음이 적어 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원하며 관리비가 저렴하고 교통 및 편의시설이 근접한 노후아파트입니다.

<주변시설>

아파트 단지는 롯데백화점, 은마상가, 대치마트 등 편의시설이 많은 좋은 곳에 위치하고 있습니다. 양재천과도 가깝고 주변에 학원이 많아 아이 키우기에 좋은 곳입니다. 아파트단지 인근에 롯데백화점, 은마상가, 대치마트, 양재천 등 편의시설이 많고 학원도 도보권에 있습니다. 일상에 필요한 모든 것을 은마상가에서 찾을 수 있고, 공원이나 양재천을 따라 산책을 즐길 수 있습니다.

<교통편의성>

도심과 강남으로의 이동이 매우 편리합니다. 아파트는 3호선 대치역과 학녀울역, 2호선 삼성역, 분당선 한티역과 인접해 있어 다양한 지역으로의 버스 이용이 편리합니다. 버스 정류장은 북쪽, 남쪽, 동쪽 및 서쪽 게이트에 있으며 남쪽 게이트에도 공항 버스 정류장이 있습니다. 다만, 학원이 끝나는 시간인 밤 10시에는 혼잡할 때가 많습니다.

글=박기람 땅집고 기자