다주택자가 임대주택 등록으로 양도세 면제받는 방법

‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정으로 임대 의무 기간을 6년으로 하는 단기임대주택 등록이 가능하게 됐다. 이와 관련해 세법상 ‘거주주택 비과세’ 요건에 대해 살펴본다.

세법에서는 일반적으로 1가구 1주택자가 양도하는 때에만 비과세를 적용한다. 하지만 예외적으로 2주택인 경우 ‘일시적 2주택’ 조건으로 종전 주택을 먼저 매도하면 비과세 적용이 가능하다. 이와 별개로 일시적 2주택의 조건을 만족하지 못하는 때에도 다른 주택이 장기임대주택 등의 요건을 충족하면 거주주택을 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

거주주택 비과세를 적용하기 위해서는 매도하려는 주택에 취득 시기와 관계없이 2년 이상 거주해야 한다. 비조정대상지역에서 취득했더라도 거주 2년을 마친 뒤 매도해야 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다.

다음으로 임대주택의 요건을 살펴본다. 매도하려는 주택 외에 다른 주택을 임대주택으로 등록해 임대 의무 기간을 채워야 한다. 장기임대주택이라면 10년의 임대 기간(등록 시기에 따라 8년)을 만족해야 한다. 최근 민간임대주택법 개정으로 6년을 임대 의무 기간으로 하는 단기임대주택도 등록할 수 있게 됐다. 다만 한 가구가 1주택 이상을 소유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 새로 취득해 그 주택을 단기임대주택으로 등록할 때는 거주주택 비과세 적용이 되지 않으므로 주의해야 한다. 현재 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 조정대상지역이다.

임대 기간 중 임차료 인상 제한 요건도 만족해야 한다. 종전 임대차 계약 대비 5% 이상의 인상이 제한돼 있다. 증액 청구는 1년 이내에는 다시 하지 못한다. 실제로 임대료 인상 제한 요건을 충족하지 못해 거주주택 비과세 혜택을 받지 못하는 일이 제법 발생한다. 인상률 조건은 보증금을 기준으로 환산해 적용하며 ‘렌트홈’ 같은 사이트에서 인상률 계산, 인상 후 월세 등을 확인할 수 있다.

임대 개시 시점의 기준시가 요건을 만족하는지도 검토해야 한다. 장기임대주택은 임대 개시 시점의 기준시가가 6억원 이하의 조건을 충족한다면 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다. 기준 금액은 임대 개시 시점에만 만족하면 되기 때문에 이후에 기준시가가 상승하더라도 문제는 없다. 이번에 개정된 단기임대주택의 경우에는 임대 개시 시점의 기준시가 4억원 이하의 조건만 만족하면 된다. 장기임대주택과 새롭게 도입되는 단기임대주택의 기준 금액 차이가 있다는 얘기다.

단기임대주택은 임대 대상에 제한이 있다. 민간임대주택법에서 단기민간임대주택으로 등록할 때 아파트는 대상이 아닌 것으로 규정하고 있다. 다세대, 다가구, 오피스텔 등만 단기임대주택으로 등록할 수 있다.

거주주택 비과세는 다주택자임에도 비과세 혜택을 받는 규정이므로 양도소득세를 신고하고 난 뒤 사후 관리에도 유의해야 한다. 임대 기간 중 임대료 인상에 실수가 있다든지, 임대 의무 기간을 채우지 못한 것 등이 사후적으로 확인되면 기존 비과세로 신고한 부분에 대해 세금 추징을 당할 수 있다. 이처럼 다주택자가 거주주택 외에 다른 주택을 임대주택으로 활용하면서 나중에 거주주택을 매도할 때 세금을 줄이기 위해선 꼼꼼히 따져봐야 할 게 많다.

김성일 리겔세무회계 대표