재건축 호재에도 … 재초환 등 남은 대못 부담

주민들 기대감은 높아졌지만
고금리로 외부 매수문의 끊겨
안전진단 후 준공까지 5~6년
부동산 상승기 접어들 가능성
"재건축, 긴호흡으로 투자해야"

◆ 수도권 재건축 바람 ◆

지난 5일 재건축 안전진단 규제가 완화되면서 연초부터 노후 단지들의 발걸음이 빨라지고 있다. 최근 안전진단을 통과한 노원구 상계주공 1단지에 축하 현수막이 걸려 있다. <김호영 기자>

"매수 문의는 거의 없다고 보면 된다. 정밀안전진단 통과로 주민 기대감은 높아졌지만 매수자 입장에서는 고금리로 이자 부담이 늘어난 가운데 토지거래허가구역이라 자금조달도 만만치 않아 앞으로 어떻게 될지 지켜보는 것 같다."

서울 양천구 목동 신시가지아파트 인근의 한 공인중개사는 최근 목동 일대 부동산시장 분위기에 대해 이같이 전했다. 18일 단지 곳곳에 '재건축 정밀안전진단 통과 축하' 현수막이 붙은 것과 달리 부동산시장이 달아오르려면 시간이 좀 더 필요한 것처럼 보였다.

목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지는 정부가 재건축 안전진단 규제를 완화하면서 '조건부 재건축'에서 '재건축'으로 변경된 정밀안전진단 결과를 통보받았다. 그러나 시장은 이 같은 기대감과 달리 '대세 하락'에서 벗어나지 못하는 모양새다.

목동 신시가지아파트 14단지 전용면적 74㎡는 지난 16일 10억7000만원에 매매가 이뤄졌다. 2021년 10월 최고가 16억8000만원을 기록한 것과 비교하면 6억원 넘게 가격이 하락했다.

목동 신시가지 13단지 전용면적 122㎡는 19일 18억3000만원에 매매됐다. 지난해 3월 최고가 21억5000만원 대비 1년도 되지 않아 3억원이나 떨어졌다.

재건축사업을 통해 공급이 확대되기 위해서는 추가적인 규제 완화가 이뤄져야 한다는 주장도 나온다. 부동산업계에서는 재건축 초과이익환수제를 정비사업 활성화를 저해하는 가장 강력한 규제로 꼽고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "재건축의 목적은 개발이익 환수가 아닌 공급 확대를 통한 주택시장 안정"이라며 "도심 공급 물량 안정화를 위해 초과이익환수제는 폐지돼야 한다"고 밝혔다.

안전진단 규제 완화는 재건축 아파트 투자 측면에서는 호재라는 분석이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "재건축 속도가 빨라진다는 것은 기간이 단축되는 만큼 금융비용이 줄어드는 효과를 가져온다"며 "재건축사업이 안전진단을 통과한 후 준공까지 5~6년이 걸린다고 가정하면 부동산 경기는 사이클상 상승기로 접어들 가능성이 커 다른 부동산 자산보다 높은 수익을 기대할 수 있다"고 분석했다.

[정석환 기자]