용적률 인센티브로 수익성 오른 당산동, 서남권 대장주 될까

🔍 3줄 요약
• 한강·여의도 인접 평지, 2·5·9호선까지
• 준공업지역 용적률 완화로 사업성 개선
• 유원제일2차 등 당산동 재건축 진행 현황

안녕하세요. 입지와 조건을 기준으로 동네를 살펴보는 부과장의 동네탐구입니다 🤗

서울 영등포구 당산동은 한강과 안양천 사이에 위치한 평지 주거지로, 지하철 2·5·9호선과 여의도 업무지구 접근성이 동시에 언급되는 지역입니다.

2025년 3월, 서울시 도시계획조례 개정으로 준공업지역 내 공동주택 법적 상한 용적률이 400%로 조정되면서, 당산동 일대 재건축·재개발 사업의 조건 변화가 다시 거론되고 있습니다.

📌 준공업지역 용적률 특례란?
• 서울시 준공업지역 정비사업 활성화 위해 법적 상한 용적률 기준 조정
• 기존 250%에서 최대 400%까지 적용 가능
• 동일 대지 내 확보 가능한 연면적 증가 → 사업성 계산에 영향을 주는 요소

서울지하철 2·9호선 당산역~경인고속도로 사이

👉 당산동5가 유원제일2차
• 1984년 준공, 410가구→최고 49층, 7개 동, 703가구로
• 당서초등, 당산서중, 선유고 도보 통학권
• 준공업지역 용적률 완화로 사업성 개선
• 2025년 11월 대우건설 시공사 선정(단지명 파로써밋49 제안)
• 2026년 내 관리처분인가, 이주 목표

💸 최근 실거래가
• 전용 84㎡ 19억7,000만원(25년 10월)
• 전용 123㎡ 22억3,000만원(25년 12월)
• 조합원 승계 가능한(1주택자 10년 보유, 5년 실거주) 전용 84㎡ 매물은 호가 21억원 수준 👀

👉 당산동4가 당산현대3차
• 1988년 준공, 기존 509가구
• 용적률 400% 적용 시 최고 48층, 700여 가구(미정)
• 2024년 정밀안전진단 통과, 신속통합기획 준비 중
• 조합설립 이전이라 조합원 지위 승계 가능

💸 최근 실거래가
• 전용 59㎡ 13억3,000만원(26년 1월)
• 전용 84㎡ 14억7,500만원(26년 1월)

👉 당산동4가 e편한세상당산리버파크
• 유원제일1차 재건축
• 8개 동, 최고 25층, 550가구 규모
• 2025년 8월 착공, 2028년 3월 입주(예정)
• 2024년 11월 일반분양, 1순위 평균 경쟁률 340:1
• 전용 51㎡~59㎡ 분양가 10억8,450만~14억4,230만원

서울지하철 2, 5호선 영등포구청역 주변

👉 당산동3가 당산한양
• 1986년 준공, 338가구
• 용적률 400% 적용 시 최고 49층, 700여 가구(미정)
• 2023년 정밀안전진단 통과, 신통기획 준비 중
• 조합설립 이전, 조합원 지위승계 가능
• 재건축 기대감 선반영, 전용 84㎡ 매도 호가는 15억원선에서 형성

💸 최근 실거래가
• 전용 84㎡ 13억3,000만원(25년 10월)

👉 당산2가 현대(당산2가)
• 1994년 입주, 기존 783가구(용적률 299%)
• 지하철 2,5호선 영등포구청역 초역세권
• 신통기획 추진 중
• 용적률 400% 특례에 역세권 사업 지원 인센티브도 기대 중

💸 최근 실거래가
• 전용 82㎡ 15억1,000만원(26년 1월)

당산동에 초기 재개발 구역도 있다?

👉 당산동6가 당산1구역
• 2021년 12월 1차 신통기획 후보지 선정(영등포구 첫 신통기획 재개발)
• 2024년 12월 정비구역 지정 수정안 가결, 2025년 12월 조합설립추진위 구성
• 기존 제2종 주거지역에서 제3종으로 용적률 상향
• 용적률 243% 적용 시, 39층 이하 737가구(임대주택 219세대 포함)
• 매도 호가: 대지 99㎡ 상가주택 20억원, 대지 126㎡ 다가구주택 23억원

💬 부과장의 한 줄 조언

”한강 접근성과 역세권 입지,
서남권 내 갈아타기 후보지 조건을 갖춘 지역입니다.”

당산동 일대는 여의도 배후 주거지라는 입지적 장점과 함께 준공업지역 용적률 완화라는 정책 변화를 동시에 받은 지역입니다.

다만 현재 토지거래허가구역 지정으로 갭투자는 제한돼 있고, 매도·매수자 간 가격 기대 차이로 거래는 제한적인 상황입니다.

특히 초기 정비사업 구역은 절차상 시간이 오래 소요될 수 있어, 10년 이상 장기 보유를 전제로 접근할 필요가 있습니다.

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