주택 공급현황을 알 수 있는 지표는 인허가실적, 착공실적, 분양승인실적, 준공실적, 입주예정실적 등입니다. 공급량이 저조할 것이라는 연구기관의 분석이 나오고 있습니다. 최근까지 공급지표 흐름을 통해 향후 아파트가격에 미칠 수 있는 영향을 알아봅니다.
전국 주택 인허가실적 및 착공실적 답보상태
정부가 주택건설을 승인한 물량으로 선행공급지표인 ‘인허가실적’과 인허가물량 중 당해 연도 착공된 ‘착공실적’을 1~11월 누계 기준으로 6년을 비교했습니다. 인허가는 3년 뒤 준공실적을 유추할 수 있고, 착공실적은 인허가 후 1년 내외 시차가 있지만, 연동하는 경향이 있습니다.
주택인허가는 2019년 주차장법 규제강화, 분양경기 위축, 2020년 장기보유특별공제 혜택 축소, 종합부동산세 세율상향으로 줄었죠. 2021~2022년 시장활황기에 증가했지만, 2023~2024년 고금리로 하향추세를 보였습니다. 착공실적 역시 비슷한 궤적을 나타내고 있는데, 공사비 부담 증가와 양극화에 따른 지방분양 부진으로 여전히 저수위입니다.
분양실적 회복 지연, 준공실적에 영향 여부 관건
‘분양승인실적’은 2019~2020년 공급부족 우려, 민간택지 분양가상한제 시행으로 인한 인기지역 청약열풍이 영향을 줬습니다. 2021년 수도권ㆍ광역시 민간택지 공급주택에 대한 분양권전매제한 강화를 앞두고 밀어내기효과를 봤죠. 그러나 인허가 위축이 이어지면서 수위가 낮아졌습니다.
‘준공실적’은 건물완성 후 준공허가를 받은 입주 전 완성주택입니다. 준공실적이 늘어나면 전세가격이 하락하고, 매매가격도 전세가격에 영향을 받아 안정세를 보이는 경우가 많죠. 2019년 타이트한 착공실적으로 인해 2021년까지 하향세였고, 이후 완만하게 회복했습니다.
입주예정실적 과거 3년 평균을 크게 하회
부동산114에 따르면 신규분양 후 준공되어 잔금이 지불된 신규아파트, 즉 ‘입주예정실적’이 2023년 36.6만호에서 2024년 36.2만호로 증감률이 -1.2%로 하락 전환한 이래 2025년 27.1만호로 하락률이 -25.2%로 집계됐습니다. 2026년에도 15.7만호로 하락률은 -41.9%로 확대됩니다.
지난 3년(2022~2024년) 간 평균 입주예정물량 35.5만호 대비 2025년은 76%, 2026년은 44% 수준에 불과합니다. 2027년 18.4만호로 16.7% 증가할 것으로 나타났지만, 기저효과를 고려하면 향후 3년 간 역대급 공급한파가 예상되는 불안한 환경입니다.
입주예정실적과 매매가격, 역(-)상관 관계 뚜렷
2001부터 2024년까지 24년 동안 입주예정실적과 아파트매매가격을 증감률로 비교해 보았습니다. 입주예정실적과 매매가격은 역(-)상관 관계를 나타냅니다. 특히 2005~2006년, 2011~2012년, 2017~2018년, 2020~2023년 기간은 상관성(R2=0.3405)이 비교적 뚜렷합니다.
물론 입주실적이 줄어든다고 시세가 늘 자극 받는 것은 아닙니다. 시세에 수급만 반영하는 것이 아니기 때문이죠. 다만 입주실적이 감소하면 전세가율 상승으로 전세가격이 오를 수 있고, 전세가격 상승은 매매가격의 상방 압력을 높이는 요인이 될 수 있다는 것이 일반적인 시장 평가입니다.
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