"서울 신축인데도 미분양" 무순위 청약에 마피까지 붙은 '이 지역' 대단지 아파트

서울 아파트 분양가가 꾸준히 오르면서 실수요자들의 내 집 마련이 점점 어려워지는 가운데, 서울 도심 내에서 비교적 합리적인 가격대로 공급된 신축 아파트 단지가 주목받고 있다.

서울 서대문구 홍은동에 위치한 ‘서대문 센트럴 아이파크’는 최근 입주를 시작한 신규 단지로 주변이 오래된 주택가로 둘러싸여 있지만, 아파트는 현대적인 설계를 갖춘 깔끔한 외관을 갖추고 있다.

해당 단지는 지하 3층부터 지상 15층까지 총 12개 동, 827가구 규모로 조성됐으며 이 중 절반에 가까운 409가구가 일반 분양 물량이다. 주택형은 전용면적 기준 49㎡에서 84㎡까지 다양하게 구성됐으며 전용 84㎡는 10억~11억3000만원대, 59㎡는 8억원대에 공급됐다.

그러나 이 단지는 분양 초기부터 예상외로 저조한 청약 성적을 기록해 한때 ‘미분양 단지’의 대명사로 불리기도 했다.

지난해 5월 진행된 1순위 청약에서 208가구 중 94가구가 미달되면서 이후 총 8차례에 걸쳐 무순위 청약이 진행됐지만 여전히 모든 물량이 소화되지 않은 상태다. 서울 시내 신축임에도 불구하고 공급이 원활히 소진되지 않은 이례적인 사례로 꼽혔다.

현재는 본격적인 입주가 시작된 가운데, 시장에서는 분양가와 크게 차이 나지 않는 가격 수준에서 거래가 이뤄지고 있다. 일부 매물은 이른바 ‘마피’(마이너스 프리미엄)를 강조하면서 부동산에서 어떻게든 빠르게 소진하려는 움직임도 보이고 있다.

홍은동의 A공인중개사사무소 관계자는 "많은 사람들이 신축 아파트를 선호하면서 서울의 신축 매매가가 크게 올랐는데 이 단지는 가격 반등이 없다"라고 귀띔했다.

이러한 단지의 저조한 분양 성적에는 바로 입지 조건과 지형적 한계가 자리하고 있다. 광화문, 시청 등과는 직선 거리로 가까운 편이지만, 가장 가까운 지하철역인 3호선 홍제역까지 도보로 접근하기가 어렵기 때문이다.

심한 경사로에 있어 지하철역도 버스 타고 이동해야

지하철을 타기 위해서는 마을버스를 타고 10분 이상 이동해야 하기에 교통 여건이 미흡했던 점이 초기 미분양의 주된 요인 중 하나로 분석되고 있다.

더불어 아파트가 위치한 지반의 경사도 만만치 않다. 단지 정문에는 고저차를 극복하기 위해 4개 층을 연결하는 엘리베이터가 설치돼 있는데 단지 내부에도 계단과 경사로가 혼재되어 있어 보행 시 불편함이 뒤따른다.

현재 서대문 센트럴 아이파크를 매입할 수 있는 방식은 ▲회사 보유분 ▲분양권 ▲입주권 세 가지다. 회사 보유분은 전용 84㎡ 기준으로 5층 이하 저층에 7가구가 잔여 물량으로 남아 있으며 계약금 5%, 잔금 95% 조건으로 즉시 입주가 가능하다.

분양권은 청약에 당첨된 수분양자가 매물을 내놓은 형태로 현재 11억원 초반대에서 거래되고 있다. 가장 저렴하게 매물을 살 수 있는 방법은 입주권으로, 전용 84㎡ 기준 10억원 초반대 매물도 등장한 상태다.

다만 입주권은 조합원 지위 승계와 관련되어 있기에 추가 분담금 발생 여부가 불투명해 실수요자 입장에서는 부담 요인이 크다는 점을 유의해야 한다.