[Remark] 서울 민간아파트 분양가격 역대 최고

서울 민간 아파트 분양가격이 역대 최고치를 기록하는 등 아파트 분양가격이 점점 더 높아지고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘민간아파트 분양가격 동향’에 따르면, 10월 말 기준 서울 민간 아파트의 최근 1년간 1㎡당 평균 분양 가격(공급 면적 기준)은 1420만3000원으로 나타났습니다.

이는 전월대비 6.13%, 전년 동월대비로는 무려 45.76% 증가한 수치입니다. 서울 민간 아파트 분양가격은 지난해 2월부터 꾸준히 증가해왔는데요. 올해 5월과 8월에는 소폭 하락하긴 했지만, 이후 지속적으로 오르면서 결국 역대 최고치를 경신했습니다.

서울, 인천, 경기를 포함한 수도권의 분양가격도 1㎡당 880만8000원을 기록하며 전월 대비 4.26%, 전년 동월 대비 27.18% 상승했습니다. 5대 광역시 및 세종시 내 민간아파트 평균 분양가격은 1㎡당 592만원으로 1년 전보다 12.52% 올랐고, 지방 역시 1㎡당 451만4000원으로 전년 동월과 비교해 5.43% 상승했습니다. 이를 포함한 전국 민간 아파트의 1㎡당 평균 분양가격은 575만9000원으로 전년 동월 대비 13.05% 상승했습니다.

[Remark] 분양가 지속적으로 상승하는 이유는?

분양가가 천정부지로 오는 이유는 무엇일까요? 바로 원자재값, 인건비 등 건설 공사비가 상승하고 있는 탓입니다. 분양가의 대부분을 차지하고 있는 공사비가 오르면서 분양가도 덩달아 오르고 있는 것이죠.

한국건설기술연구원이 발표한 ‘건설공사비지수 동향’ 자료에 따르면, 지난 9월 기준 주거용 건물의 건설공사비지수는 129.49로, 4년 전인 2020년 9월 100.66과 비교하면 4년간 28.64% 급등했습니다. 이는 이전 4년간(2016년 9월~2020년 9월)의 상승률(14.73%)과 비교해 거의 2배 수준입니다. 참고로 건설공사비지수란 건설 공사에 투입되는 직접 공사비를 대상으로, 특정 시점(생산자 물가지수 2015년)의 물가를 100으로 해 재료, 노무 등 세부 투입 자원에 대한 물가 변동을 추정하는 통계 자료인데요. 지수가 오를수록 공사비 부담이 커집니다.

일선에서는 실제 현장에서 체감하는 공사비 인상폭은 이보다 훨씬 더 크다는 분석입니다. 시멘트나 레미콘, 철근 등 주요 자재들의 비용 상승도 크지만, 인건비 급등이 건설 공사비 증가에 가장 큰 원인으로 지목되고 있습니다.

[Remark] 청약에서 안전마진 중요한 이유는?

상황이 이렇다 보니 수요자들 사이에선 “새 아파트는 오늘이 제일 싸다”라는 인식이 강하게 퍼지고 있습니다. 최근 대출규제 등으로 주택시장이 침체된 와중에도 안전마진, 즉 확실한 시세차익을 확보한 단지에 대한 관심은 더욱더 높아지는 상황인데요. 안전마진을 확보한 단지들은 주변 시세 대비 분양가가 저렴해 집값이 하락하더라도 부담이 없는데다 시장이 회복되면 추가 상승까지 기대할 수 있기 때문입니다.

이에 안전마진을 확보한 단지들은 분양시장에서 인기를 얻고 있습니다. 지난달 서울 강남구 대치동에서 분양한 ‘디에이치 대치 에델루이’는 1순위 청약에서 무려 1025대 1의 경쟁률을 기록하며 서울 역대 최고 경쟁률을 갈아치웠는데요. 해당 단지는 분양가상한제 적용으로 주변 시세 대비 수억원의 안전마진이 예상됐던 것이 인기 이유로 분석되고 있습니다.

게다가 청약 성적은 부진했지만, 가격 경쟁력을 바탕으로 빠르게 완판에 성공한 곳도 있습니다. 지난해 11월 부산 남구에서 분양된 ‘문현 푸르지오 트루시엘’은 1순위 청약 마감에 실패하는 등 청약 접수 당시 기대에 못 미치는 결과를 얻었는데요. 3.3㎡당 평균 분양가가 1500만원 초반대의 합리적인 가격으로 주변 시세 대비 저렴하다는 사실이 퍼지며 분양 4개월만에 완판했습니다.

[Remark] 대전 국평 평균 분양가 7억원 넘어... 그보다 1억 저렴한 단지는?

이러한 가운데 시세 대비 저렴한 신축 아파트가 대전에서 선보여 주목받습니다. 바로 계룡건설이 대전 서구 괴정동에 지하 3층~지상 최고 29층, 10개 동, 총 864가구 규모로 조성하는 ‘둔산 엘리프 더센트럴’입니다.

아파트 분양평가 전문업체 리얼하우스에 따르면, 2024년 대전 아파트 전용면적 84㎡ 분양가는 평균 7억275만원(기준층 기준)이었습니다. 반면, 둔산 엘리프 더센트럴의 전용 84㎡ 분양가는 6억186만~6억3480만원(기준층)으로 책정돼 대전 국평 평균 분양가보다 최소 5000만원~1억원가량 저렴한 수준입니다. 실제 1년 전, 둔산 엘리프 더센트럴에서 500m 떨어진 곳에 분양한 ‘둔산자이아이파크’ 분양가가 전용 84㎡ 기준 6억9000만원이었던 점을 참고하면 시세 대비 저렴하다는 평가가 나옵니다.

특히 둔산 엘리프 더센트럴은 대전 아파트 최초로 단지 내 조식 서비스를 제공할 예정인 데다 KT의 최첨단 AICT 기술을 도입한 첫 단지이기도 하는 등 상품성 측면에서도 다른 단지와 비교해 매우 뛰어나다는 평가를 받는데요. 최근 공급이 적어 희소가치가 높은 전용면적 84㎡~145㎡의 중대형 평형으로만 구성된다는 점과 거실 이면 개방, 알파룸, 순환동선을 적용한 팬트리 등 다양한 특화 설계가 장점으로 부각됩니다.

이 외에도 커뮤니티시설 내 피트니스는 최고급 호텔에서 만나볼 수 있는 테크노짐 운동기구를 적용하였으며, 투룸형, 스튜디오형, 파티 룸이 갖추어진 게스트하우스, 키즈 플레이룸, 산소 공급 프리미엄 독서실, 사우나, 공유 오피스 등 다채로운 커뮤니티 시설을 선보일 예정인데요. 향후 시장이 회복하게 되면 우수한 상품성을 바탕으로 높은 프리미엄까지 기대해 볼 수 있어 수요자들의 관심이 높아지고 있습니다.

지금까지 분양시장에서 주목받는 키워드인 ‘안전마진’에 관해 다각도로 분석해 봤습니다. 최근 높아진 공사비로 인해 분양가 상승세가 앞으로도 쉽게 진정되지 않으리라 예상되는데요. 이럴 때일수록 분양가가 진정되길 기다리기보다는 가격 경쟁력을 확보한 단지가 나왔을 때 내 집 마련에 적극적으로 나서는 편이 더 좋은 방법이 될 수 있다는 사실 기억하시길 바라겠습니다.

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