주변 시세의 절반 수준이라는 파격적인 분양가로 일명 반값 아파트라 불리며 폭발적인 관심을 모았던 서울 강서구 마곡17단지가 막상 입주 시점에 다다라 예상치 못한 자금 경색과 대출 규제 난관에 부딪히며 큰 홍역을 치렀습니다.
당초 기대했던 대출 한도가 쪼그라든 데다 서울 지역 특유의 방공제까지 겹치면서 일부 계약 포기자가 속출하는 등 수분양자들의 한숨이 깊어졌습니다.
하지만 대정부 건의와 제도 개선을 통해 급반전이 이뤄지면서 사태 해결의 실마리를 찾게 된 마곡17단지의 롤러코스터 같은 입주 과정을 추적해 봅니다.
서울 강서구 마곡지구에 들어선 마곡17단지는 공공이 토지를 소유하고 수분양자는 건물 소유권만 취득하는 토지임대부 분양주택으로 공급되어 세간의 이목을 집중시켰습니다.
전용면적 59㎡가 2억 원대 후반에서 3억 4,000만 원, 전용 84㎡는 4억~4억 5,000만 원 선이라는 믿기 힘든 저렴한 분양가 덕분에 본청약 일반공급 경쟁률이 125대 1까지 치솟는 등 엄청난 흥행을 기록했습니다.
다만 건물값만 저렴할 뿐 토지 사용에 따른 임대료(전용 59㎡ 기준 월 약 66만 원)를 매달 부담해야 하는 구조이지만, 절대적인 초기 분양가의 매력 덕분에 무주택 서민들의 내 집 마련 희망으로 꼽혔습니다.
청약 당시의 뜨거운 열기와 달리 입주를 앞둔 시점에서 수분양자들의 자금 계획은 주택담보대출 규제라는 거대한 벽에 가로막혔습니다.
논란의 중심에는 소액임차인 최우선변제금을 대출 한도에서 미리 공제하는 방공제 제도가 있었으며, 서울 지역에는 5,500만 원이라는 높은 금액이 적용되었습니다.
예를 들어 분양가 3억 4,000만 원인 주택에 LTV 60%를 적용받더라도 방공제 5,500만 원이 차감되면 실제 대출 가능액은 1억 4,900만 원 수준까지 곤두박질쳤습니다.
결국 수분양자가 현금으로 직접 동원해야 하는 자금 부담이 2억 원에 육박하면서 계약 포기 위기로 치닫는 사태가 벌어졌습니다.
치솟은 현금 동원 벽을 넘지 못한 일부 당첨자들이 계약 포기를 고민하거나 실행에 옮기는 등 혼란이 가중되었습니다.
서울주택도시개발공사(SH) 집계에 따르면 계약 포기자 및 부적격 취소 등을 포함한 이탈 인원이 70여 명에 달하는 것으로 파악되며 현장의 위기감을 고스란히 드러냈습니다.
물론 이탈자 전원이 오직 방공제 문제 때문만은 아니었으나, 사전청약 시점과 본청약 입주 시점 사이에 돌변한 금융 환경과 대출 조건의 격차가 수분양자들에게 얼마나 가혹한 부담으로 작용했는지를 여실히 보여주는 대목이었습니다.
대출 규제로 인한 마곡17단지의 위기가 사회적 문제로 대두되자 정부와 공공기관이 긴급 진화에 나섰습니다.
국토교통부가 뉴홈 전용 모기지 적용 방안을 통해 마곡17단지 수분양자들의 족쇄였던 방공제 면제 방안을 전격 도입한 것입니다.
이에 발맞추어 SH는 잔금을 완전히 치르지 못한 상태에서도 우선 입주 및 소유권 이전등기를 허용하는 파격적인 특약 절차를 9월 1일부터 곧바로 가동했습니다.
이로 인해 방공제 때문에 발을 동동 구르던 수분양자들의 숨통이 트이며 입주 지연 우려를 극적으로 덜어내게 되었습니다.
제도 개선의 혜택은 급하게 돈을 마련해 입주를 마친 이들에게도 소급 적용되어 구제책이 마련되었습니다.
방공제 적용 여파로 부족한 자금을 자비로 메워 8월 말에 이미 입주했던 수분양자들도 신규 특약을 체결하면 기존에 자력으로 납부했던 5,500만 원을 돌려받을 수 있는 길이 열렸습니다.
이처럼 대출 정상화 국면을 맞이했으나, 토지임대부 주택 특성상 매달 고정적으로 지출되는 월 토지임대료에 대한 장기적 부담은 수분양자들이 끝까지 감내해야 할 몫으로 남게 되었습니다.
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