포스코이앤씨 컨소시엄이 경기 고양시 덕양구에 2601가구의 대단지 '고양 더샵 포레나'를 4월 중 분양할 예정이다. 최근 첫삽을 뜨고 대규모 사업비가 투입될 이 현장은 2021년에 조달한 프로젝트파이낸싱(PF)이 내년 7월 만기를 맞지만 추가적인 대출이 예정되지 않았다. 컨소시엄은 일반분양과 조합원 분담금을 통해 앞으로의 사업비를 확보한다는 계획이다.
원당1구역 재개발 2601가구 대단지 조성
고양 더샵 포레나는 경기 고양시 덕양구 주교동·성사동 일대에서 추진 중인 원당뉴타운 사업 중 원당1구역을 개발하는 사업이다. 원당뉴타운은 지하철 3호선 원당역과 교외선 원릉역 일대의 노후화한 시가지를 재개발하기 위해 2007년 재정비촉진지구로 지정되며 시작됐다. 전국 최초로 관이 주도하는 것이 아닌 지역민이 직접 개발에 참여하는 사업으로 눈길을 끌었다.
원당1구역은 4구역(원당역 롯데캐슬 스카이엘, 1236가구)에 이어 두 번째로 삽을 뜬 사업장이다. 시행 주체인 원당1구역주택재개발정비사업조합은 2011년 8월 조합설립 인가(조합원 1711명)를 받고 같은 해 11월 시공사 선정 총회에서 행복드림사업단(현대건설·포스코이앤씨·한화 건설부문)을 낙점했으나 2019년 7월 현대건설이 컨소시엄에서 탈퇴하며 두 건설사만 남았다.
2021년 8월 재개발사업의 마지막 문턱인 관리처분계획 인가를 받아 2022년 3월 구역 내 거주민의 이주를 개시했다. 이주가 진행되던 중 밀양박씨 규정공파 대종회가 사업 부지에 있는 재실인 '추원재' 철거를 반대하면서 1000여명 규모의 대규모 집회를 여는 등의 사태로 지연됐다. 이후 추원재를 이전하기로 합의하면서 착공에 들어갔고 올해 2월 말 기준 공정률은 약 2.12%이다.
주관사 포스코이앤씨, PF 663억 채무인수 약정
원당1구역은 2021년 하반기 신한은행 주관으로 2270억원 한도의 PF 약정을 맺어 사업비를 조달했다. 컨소시엄 주관사인 포스코이앤씨는 PF 일부에 채무인수와 책임준공을 약정하며 대출 성사를 도왔고 금액은 각각 663억원, 1560억원이다.
대출금은 리치게이트원당이라는 유동화전문회사(SPC)가 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 조달하고 있다. ABSTB 발행일은 2021년 12월23일이며 만기일인 2026년 7월31일까지 19회 차환 발행되는 구조다. 1회차 ABSTB(2021년 12월)는 229억원 규모로 발행됐고 올해 3월 발행된 14회차 기준으로 1607억원까지 증가했다.
주택도시보증공사(HUG)가 PF에 보증을 선만큼 안정적인 발행 구조를 갖췄다. HUG는 원금 상환에 대한 보증책임을 부담했고 기한이익상실이 발생하면 신한은행·중소기업은행·농협은행이 PF 한도(2270억원, 매입보장비율 470:1300:500)만큼 ABSTB를 매입해야 한다.
PF는 내년 7월 만기를 맞지만 일반분양 수입과 조합원 분담금을 통해 사업을 진행할 예정인 만큼 추가적인 PF 조달은 예정돼 있지 않다. 추가 PF를 조달하지 않으며 이자비용 등 지출을 줄이려면 일반분양 등의 성과가 중요한 셈이다. 포스코이앤씨 관계자는 "2021년 약정한 2270억원 한도의 사업비 PF가 본PF와 같으며 별도 본PF 전환은 없다"고 밝혔다.
고양 더샵 포레나의 총도급액은 6901억원이며 포스코이앤씨가 60%(4145억원), 한화 건설부문이 나머지 지분을 갖고 참여한다.
고양 더샵 포레나는 고양시 덕양구 주교동 559-1번지 일대에 지하 3층~지상 최고 35층, 17개 동, 총 2601가구(전용면적 39~84㎡) 규모로 조성된다. 일반분양 물량은 636가구(39~74㎡)이며 타입별로 △39㎡ 52가구 △46㎡ 108가구 △59㎡A 389가구 △59㎡B 86가구 △74㎡B 1가구 등이다.
나영찬 기자
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