부동산 매매계약이나 임대차계약 등을 할 때 중요하게 살펴봐야 할 것이 있습니다. 바로 등기사항전부증명서(등기부등본)인데요. 등기사항전부증명서를 통해서 부동산의 소유권에 관한 사항, 소유권 이외의 권리에 관한 사항 등을 명확하게 파악할 수 있기 때문입니다. 즉 계약 후 소유권 및 그 밖의 권리관계로 인한 불미스러운 상황에 휘말리지 않기 위해서 또 이 때문에 손해보는 일을 미연에 방지하기 위해서 부동산과 관련한 계약을 진행할 때는 등기사항전부증명서를 필수적으로 확인해야만 합니다.

하지만 갑구? 을구? 근저당 설정? 등등. 등기사항전부증명서에서 사용되는 익숙하지 않은 용어들은 처음 등기사항전부증명서를 접한 이들이게 생소하게 느껴지고 뭘 어떻게 확인해야 하는 거지 싶은데요. 이에 오늘 KB부동산에서는 등기사항전부증명서를 제대로 보는 방법을 정리해봤습니다.

등기사항전부증명서, 어디서 확인할 수 있나요?

등기사항전부증명서는 부동산의 신분증이라고 표현할 수 있습니다. 등기사항전부증명서에는 부동산의 위치, 종류, 구조, 면적 등의 정보가 기재돼 있는데요. 또한 부동산과 관련된 여러 권리 설정에 대한 정보도 적혀있습니다. 등기사항전부증명서만 봐도 부동산의 현 상태를 파악할 수 있는 것이죠.

등기사항전부증명서를 통해 알 수 있는 부동산의 소유권 사항, 소유권 이외의 권리 사항 등은 거래 전에 확인해야 손해 볼 일이 줄어듭니다. 그렇기에 등기사항전부증명서 검토는 부동산 거래 전에 필수적으로 체크해야 하는 사항인데요. 그럼 등기사항전부증명서는 어디에서 볼 수 있을까요?

등기사항전부증명서는 거래를 진행하는 공인중개업소를 통해 받을 수 있습니다. 또 온라인에서 직접 열람도 가능합니다. 등기사항전부증명서를 온라인에서 열람하고 싶다면, 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)를 이용하면 됩니다. 인터넷 등기소 홈페이지에 들어가면, 등기열람/발급 내 부동산 카테고리를 클릭해, 해당 부동산 주소를 입력하면 되는데요. 주소 입력 시 열람 및 발급 버튼만 누르면 등기사항전부증명서를 확인할 수 있습니다. 단 열람 수수료는 700원, 발급수수료는 1,000원이 필요합니다.

등기사항전부증명서를 볼 수 있는 경로는 간단한데요. 그렇다면 등기사항전부증명서에서 중요하게 살펴봐야 하는 정보는 어떤 것일까요?

등기사항전부증명서에서 가장 중요하게 체크할 사항은?

등기사항전부증명서의 첫 번째 항목인 표제부는 부동산에 대한 기본적인 정보가 기입돼 있습니다. 주소와 층별 면적, 크기, 용도, 규모 등 부동산 자체의 기본적인 정보가 담겨 있는데요. 해당 정보를 통해 자신이 거래하고자 하는 부동산과 일치하는지 제일 먼저 검토해봐야 합니다.

다음으로 볼 것은 갑구, 을구에 대한 것인데요. 등기사항전부증명서를 보면 표제부와 갑구, 을구 이렇게 세 항목으로 나뉩니다. 여기서 갑구와 을구는 무엇을 뜻하는 것일까요? 먼저 갑구를 보면, 부동산 소유권 그리고 소유권과 관련된 권리 관계에 대한 사항이 기록돼 있습니다. 소유권과 관련해 등기를 한 목적, 접수일, 등기원인 등에 대한 정보가 갑구에 적혀 있는 것이죠.

그리고 등기한 순서에 따라 마지막 부분에 현재 부동산 소유자가 명시돼 있으니 이 점을 유심히 봐야 합니다. 현재 부동산 소유자가 내가 거래하는 이가 맞는지 확인해야 부동산 사기를 피할 수 있으니까요. 또한 갑구에는 소유권과 관련된 권리 관계인 가등기, 가처분, 가압류, 경매 등의 소유권을 목적으로 하는 등기사항(말소사항 포함)이 나오니 해당 사항도 필수적으로 체크해야 합니다.

을구는 등기사항전부증명서에서 제일 중요한 포인트입니다. 을구는 소유권을 제외한 부동산에 대한 권리 전부에 대한 내용이 담겨 있는데요. (근)저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등에 대한 내용이 을구에 기입돼 있습니다. 을구에 적힌 정보를 통해 부동산 담보와 채무상황 등을 파악할 수 있기 때문에 등기사항전부증명서에서 을구는 제일 중요하게 봐야 할 항목입니다.

예를 들어 을구 등기목적란에 근저당권이라는 표시가 있고, 권리자 및 기타사항에 채권최고액 3억원이라고 표기돼 있다고 가정해보겠습니다. 해당 부동산은 은행에 3억원이 저당 잡혀 있다는 뜻인데요. 보통 근저당권 채권최고액은 실제 빌린 금액보다 10~30% 정도 높게 설정합니다. 이는 돈을 빌린 사람이 이자를 연체해 손해가 발생할 경우를 대비한 은행의 보험이라고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

건물 소유주가 은행에 빌린 돈 3억원을 갚지 못하면, 건물이 경매로 넘어갈 수 있고 세입자는 보증금을 온전하게 받지 못할 가능성이 높습니다. 그러니 근저당권 채권최고액이 너무 높은 부동산 매물은 계약 전에 미리 주의를 하는 것이 좋겠죠?

최근 전세보증보험이 등기사항전부증명서에 명기되지 않는 점을 이용한 전세 사기도 급증하고 있습니다. 이런 단점을 이용해 제3금융권에서 추가 대출을 받는 신종 대출 사기가 발생하고 있는데요. 부동산 거래에서 등기사항전부증명서 확인이 첫 번째이지만, 그 외에도 다양한 정보를 미리 확인하여 전세 사기를 방지하는 것이 필요해 보입니다.

등기사항전부증명서와 건축물대장을 함께 봐야 하는 이유

등기사항전부증명서 외에도 부동산 거래 전에 보면 좋은 것이 있습니다. 등기사항전부증명서와 더불어 건축물대장도 거래 전 체크를 해두는 것이 도움이 되는데요. 건출물대장에는 건축물 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등의 정보와 건축물 소유자 이름, 주소, 소유권 지분 등의 소유자 현황 사항이 기입돼 있습니다.

특히 건축물대장에는 건축물 건축 재료, 엘리베이터 개수, 주차장 크기 등 건축물에 대한 모든 상항이 정리돼 있는데요. 등기부등본 표제부보다 건물에 대한 정보가 더 상세히 나와있으니 매입을 원하는 건축물대장도 거래 전에 살펴보는 것이 좋습니다. 건출물대장은 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr) 홈페이지에서 무료로 열람 및 발급 가능합니다.

오늘은 등기사항전부증명서를 보는 방법을 알아봤는데요. 등기사항전부증명서와 건축물대장을 부동산 거래 전에 제대로 알아두면 여러 불이익과 손해를 피할 수 있습니다. 그러니 부동산 거래를 앞두고 있다면, 다양한 정보를 꼼꼼히 확인해 안전한 거래에 성공하기를 바랍니다.