지난 4월 1일 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 경매에 20명의 응찰자가 몰렸다. 감정가 51억원이라는 고가 매물임에도 불구하고 뜨거운 경쟁이 벌어진 것이다. 이는 최근 강남 3구와 용산구 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되면서 나타난 새로운 현상으로, 투자자들이 규제를 피할 수 있는 경매시장으로 몰리고 있다.
토지거래허가제 재지정과 경매시장 변화
지난 3월 24일부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 2,200개 단지 40만 가구가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이는 2월 12일 서울시가 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 등 '국제교류복합지구' 인근 지역의 토지거래허가구역을 해제한 후 집값이 급등하자 취해진 조치다.
토지거래허가제가 적용되면 주택 매매 시 기초자치단체장의 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 부과되어 갭투자가 불가능해진다. 그러나 민사집행법에 따른 경매는 토지거래허가 적용을 받지 않는다는 예외 조항이 있어, 투자자들이 경매시장으로 몰리는 현상이 발생하고 있다.
강남 아파트 경매시장 열기
지난 3월 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 97.5%로, 2월(91.8%)보다 5.7%포인트 상승했다. 이는 2022년 6월 이후 2년 9개월 만에 가장 높은 수치다. 특히 송파구(106.3%), 서초구(105.3%), 용산구(100.1%) 등은 낙찰가율이 100%를 넘어섰다.
강남 3구 아파트의 낙찰률은 56.3%로 서울 평균(42.7%)보다 14%포인트 높게 나타났다. 낙찰가율 상위 10위권에도 강남 아파트가 대거 포진했는데, 2월 최고 낙찰가율을 기록한 곳은 송파구 가락동 헬리오시티 전용 85㎡로, 감정가 18억3700만원의 117.5%인 21억5777만원에 낙찰됐다.
토지거래허가제 우회 투자 전략
토지거래허가구역 내 아파트를 일반 매매로 구입할 경우 실거주 의무와 자금조달계획서 제출 등 까다로운 조건이 붙지만, 경매로 낙찰받을 경우 이러한 규제에서 자유롭다. 이에 따라 경매는 토지거래허가제를 우회할 수 있는 합법적인 방법으로 주목받고 있다.
"허가 없이 낙찰받을 수 있으며, 실거주 의무도 없어 토지이용계획서와 자금조달계획서를 제출하지 않는다"는 점이 투자자들에게 큰 매력으로 작용하고 있다. 경매 낙찰자는 낙찰 후 세입자를 받을 수 있어 일종의 우회 갭투자가 가능한 셈이다.
경매 물건 감소와 가격 상승 전망
토지거래허가제 재지정 이후 강남 3구를 중심으로 경매 물건이 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다. 이는 채무자들이 "집 넘길 바에 빚 갚을게요"라며 경매를 취하하는 사례가 늘고 있기 때문이다.
전문가들은 "채무자 입장에서는 소유권을 오래 유지할수록 얻는 더 많은 수익이 기대되니 경매 취하를 선택하게 될 것"이라며, "토허제 규제를 적용받지 않으려는 입찰자는 늘어, 낙찰가율이 뛰게 될 것"이라고 전망했다.
투자 심리와 시장 전망
토허제 규제에도 불구하고 강남 아파트 가격 상승에 대한 기대 심리는 꺾이지 않고 있다. "규제가 해제되면 다시 가격이 오를 것이라는 기대감이 있기에 투자자는 매입을 서두르고 채무자들은 경매 취하 등의 행동을 보인 것"으로 분석된다.
실제로 강남구 '은마' 전용 76㎡형은 토허제 시행일 이후인 3월 25일에도 30억7000만원에 신고가 거래되는 등 아파트값 상승세가 지속되고 있다. 이러한 상황에서 경매시장은 토허제 규제를 피할 수 있는 대안적 투자처로서 당분간 뜨거운 열기를 이어갈 전망이다.
토지거래허가제는 9월 30일까지 6개월간 시행될 예정이며, 필요시 연장될 수 있다. 이 기간 동안 경매시장은 토허제의 예외를 활용하려는 투자자들의 관심을 계속 받을 것으로 보인다.
강남 3구와 용산구 아파트 경매는 앞으로도 높은 경쟁률과 낙찰가율을 유지할 가능성이 크며, 특히 재건축·재개발 지역의 경매 물건은 장기적 투자 관점에서 높은 수익률을 가져올 것으로 예상된다. 그러나 투자자들은 권리 분석과 자금 계획을 철저히 세워야 하며, 실거주 목적인지 투자 목적인지 명확히 구분하여 전략을 수립해야 할 것이다.
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