[MK 경매 교육] ‘왕초보’도 할 수 있는 ‘경·공매’ 재테크…

이구동성으로 권리분석의 까다로움과 낙찰 후 명도에 대해 지나치게 고민한다. 동네 공인중개사마다 ‘경매투자 상담’ 홍보 글이 붙어있다. 매수신청대리가 가능한 공인중개사도 동네 고객들을 대상으로 경매 컨설팅을 할 수 있다. 이에 따라 겁 많은 초보자들은 거액의 보수를 주더라도 동네 중개업소에 경매물건을 의뢰해두는 경우가 늘었다. 그러나 권리분석에 대해 이해한 다음 직접 공부 삼아 낙찰받는다면 큰 문제없이 경공매 입문에 성공할 수 있다.

‘경매’하면 누구나 어렵고 골치 아플 것이라고 생각하는 선입견을 갖고 있다. 그런데 정말 경·공매로 부동산을 사면 무조건 복잡하고 골치 아플까? ‘왕초보’도 손쉽게 경·공매 부동산을 살 수 있는, 안전하고 권리관계가 쉬운 물건 고르는 노하우를 알아보자.

△경매 · 공매 최고의 수업

- 초보자가 노려볼 ‘안전한’ 물건-

① 금융권에서 부친 경매 물건

② 채무자 직접 거주 중 물건

③ ‘배당’ 받는 ‘세입자 ‘

④ ‘선순위 세입자’가 ‘채권자’

⑤ ‘미분양’, ‘공실’

⑥ 쉬운 ‘인도 물건’

첫째, 금융권에서 부친 경매 물건

은행에서 경매에 부쳤다면 70~80% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰 준비를 해도 무방하다.

둘째, 채무자 직접 거주 중인 물건

세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 수고를 덜어주어 여러모로 편하다. 세입자와 달리 약간의 이사비만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.

셋째, ‘배당’ 받는 ‘세입자 ‘라면 안전

세입자가 여럿이더라도 배당금을 법원에서 받으려면 새로운 낙찰자한테 ‘명도확인서와 인감증명서’를 받아 법원에 제출해야 배당금이 나온다. 당연히 세입자가 명도, 즉 이사를 가는 당일에 해줘야 한다.

넷째, ‘선순위 세입자’가 ‘채권자’

대체로 세입자가 없는 경우가 많고, 별도로 이사비를 줘가며 명도를 할 필요가 없어 초보자도 안전하게 낙찰받을 수 있다. 다만 너무 낮은 값에 낙찰됐다면 세입자가 못 받은 금액만큼 낙찰자가 부담해야 하는 수가 발생할 수 있다.

다섯째, ‘미분양’, ‘공실’ 바로 권리 행사

비어있는 부동산이기 때문에 굳이 소유자 또는 세입자 등을 내보낼 필요가 없어 낙찰 후 바로 자물쇠를 열어 권리를 행사할 수 있다. 다만 폐문부재 상태에서 이삿짐이 그대로 남아 있다면 까다로운 명도 과정을 거쳐야 해 신중하게 접근해야 한다.

여섯째, 쉬운 ‘인도’=안전한 부동산

인도받기 쉬운 경매 물건으로는 임차인이 배당신청을 하고 배당 가능성이 높은 물건 등 임차인에게 일부라도 배당금액이 돌아가거나 배당을 통해 권리가 소멸되기 때문에 새로운 낙찰자와 분쟁을 벌일 염려가 없어 명도가 손쉬운 게 일반적이다.

[경매공매 최고의 수업 대표 저자 윤재호]