부동산 시장의 하락 분위기가 심상치 않습니다. 집값이 떨어지고, 거래도 줄어들면서 최근 부동산 시장은 침체기가 지속되고 있습니다. 이러한 분위기로 인해 부동산 시장에 대한 우려도 높아지고 있는데요. 이에 KB부동산에서는 부동산 데이터를 통해 현재 부동산 시장 현황은 어떤지, 과거 하락장 지표와는 어떤 차이점이 있는지 등을 자세히 분석해봤습니다.
과거 하락세와 현재 부동산 시장의 차이는?
KB부동산 통계에서 과거 하락장을 보였던 2010~2013년 아파트 매매가격지수 변동률을 보겠습니다. 이 기간 수도권 지역은 8% 감소했습니다. 반면 광역시와 지방은 27.9~38.5% 상승한 모습을 보였습니다. 수도권과 지방 광역시가 다른 집값 양상을 보인 것이죠.
그렇다면 최근 시장, 집값 흐름은 어떨까요? 서울은 전년 말 대비 올해 6월까지 0.8%만 올랐는데요. 거의 보합권에 머물고 있는 것입니다. 대구의 경우에는 1.4%까지 하락했고요.
또한 최근 KB부동산 주간 통계를 보면, 전국 매매가격이 마이너스로 돌아서서 하락 시장이 형성된 걸 볼 수 있습니다. 지역별로 자세한 부동산 통계 자료가 궁금하시다면 KB부동산 데이터허브에서 확인하실 수 있습니다.
부동산 시장 하락세에 거래량 변화는?
과거와 하락세 흐름 양상은 다소 차이가 있으나 대세 하락세에 들어갔음은 지표 상에서 볼 수 있었는데요. 이 시기 거래량 역시 떨어졌는지 아파트 매매 거래량을 연도별로 살펴보겠습니다. 데이터를 보면, 2020년도에 가장 많은 거래가 이뤄졌는데요. 해당 시기는 집값이 가장 많은 상승을 했던 시점이었습니다. 그 이후부터는 급격히 축소됐는데요. 거래량이 급격히 축소되면 거래 가격도 보합이거나, 조정기에 들어가는 경우가 많습니다.
2021년도 거래량을 보면, 2020년 대비 29% 감소했습니다. 또 올해 들어서 거래량이 더욱 줄어들었는데요. 2022년 1분기 거래량만 봐도 전년도 1분기에 비해 절반 정도 밖에 되지 않습니다. 이런 추세가 지속된다면, 거래량 통계가 작성된 이후 올해 거래량이 가장 낮은 수준이 될 것으로 예상됩니다. 거래량이 줄어도 시장이 활황일 때는 가격이 오르는 현상이 작년까지는 나타났습니다. 그런데 올해 상반기부터 하락 분위기가 나타난 원인은 무엇일까요?
2020년 7월 30일에 시행된 임대차3법 중 계약갱신청구기간으로 인해 집주인이 전세 가격을 올리면서 전세가가 급등했는데요. 전세가가 오르자, 주택 매입에 대한 수요가 늘어났습니다. 특히 2030세대가 '영끌'을 하면서 주택 거래량이 증가했는데요. 부동산 거래를 비롯해 다양한 물가가 급격하게 오르자, 작년 8월 물가 안정을 위해 기준 금리가 올랐습니다.
물가 급등, 금리 상승, 자산시장이 하락하자 재테크에 대한 수요 심리가 얼어붙고 있습니다. 이러한 경제 상황으로 인해 부동산 거래도 감소한 것으로 보입니다.
KB부동산 데이터허브로 본 하락 지역은 어디?
KB부동산 월간 통계 자료를 기반으로 경기도 지역을 분석해 봤습니다. 경기도 수원시 영통구, 안양시 동안구, 화성시 지역이 타 지역에 비해 아파트 매매가격지수 하락세가 두드러집니다. 올해 7월 기준으로 전년말 대비 안양시 동안구 -2.27%, 수원시 영통구 -2.6%, 화성시 -2.2% 하락했습니다.
이 지역들은 최근 몇 년간 다른 지역보다 상승률이 높았는데요. 올해 들어서는 완전히 분위기가 반전돼 눈길을 끌고 있습니다. 세 지역을 좀 더 자세히 보겠습니다. 먼저 안양시 동안구는 2022년 상반기에 호계동과 비산동에 집중적으로 신규 입주물량이 발생했는데요. 전세도 계약갱신청구권 재계약이 많아지면서, 전세 신규 수요가 오히려 감소했습니다. 그러면서 전세 가격이 크게 하락하면서, 덩달아 매매 가격도 떨어졌습니다.
다음으로 수원시 영통구 내에 위치한 광교신도시는 중흥 S-클래스 같은 대단지가 있어 굉장히 각광을 받았는데요. 이 지역도 거래가 위축되면서 시장 흐름을 비켜가지 못했습니다. 화성시는 지난 4월 1,100여 세대인 기안동 화성우방아이유쉘메가시티 1단지&2단지, 6월 780여 세대인 봉담읍 중흥S클래서더퍼스트 단지 입주가 진행됐습니다. 이로 인해 물량이 증가해 매매 가격도 하락한 모습을 보였고요. 세 지역구 모두 공급과 입주물량 증가로 하락 분위기가 조성된 것으로 해석됩니다.
그럼 작년 상승률이 높았던 세종, 인천, 대구는 최근 어떤 모습을 보이고 있을까요? 김기원 데이터노우즈 대표이사의 말에 따르면, 세 지역은 올해 가장 집값 분위기가 안 좋은 지역으로 뽑히고 있습니다. 세 지역은 매매와 전세 시장 모두 안 좋은데요. 특히 세종은 입주물량이 서울보다 없음에도 매매와 전세 시장 모두 하락세를 보이고 있습니다.
김기원 데이터노우즈 대표이사의 의견에 따르면, 세종보다 더 우려를 받는 지역이 있는데요. 바로 인천과 대구입니다. 두 지역의 경우 입주물량이 많은데요. 그렇기 때문에 인천과 대구는 앞으로 매매가뿐만 아니라 전세가도 하락할 것으로 전망됩니다. 두 지역은 매매가가 기존 전세가보다 떨어질 가능성이 있는데요. 그러니 인천과 대구에서 전세로 살고 있다면, 전세 보증 보험을 꼭 가입하시는 걸 추천드립니다.
