서울시가 용산국제업무지구 개발 계획을 발표했습니다. 세계 최대 수직도시를 조성해 100층 랜드마크와 주택 6,000가구를 공급한다고 하는데요. KB부동산이 10여년 만에 재개되는 용산 개발계획과 인근 아파트 시세 움직임을 살펴봤습니다.

입지 끝판왕, 용산 국제업무지구

서울시가 지난 2월 발표한 용산 국제업무지구 개발 계획은 2010년 개발계획이 수립됐지만 2013년 자금부족과 국제금융 위기로 무산된 바 있습니다. 이 곳은 서울의 중심부에 위치해 뛰어난 교통여건과 한강, 용산공원 등 자연환경을 갖추고 있어 개발 필요성이 계속 대두돼 왔는데요.

서울시 개발 계획에 맞춰 용산구가 3월 29일 구역지정 요청서를 서울시에 제출했고, 4월 2일 구역지정 입안 절차를 완료했다고 발표했습니다. 이는 구역지정 제안서를 접수한 지 44일만으로, 도시개발법에 따른 입안행정절차를 신속하게 진행했다고 볼 수 있습니다.

과거 민간이 주도했던 개발 방식은 공공기관이 직접 사업에 참여하는 것으로 바뀝니다. 한국철도공사(코레일)와 서울도시주택공사(SH공사) 등 공공이 기반시설을 건설하면, 민간이 개별 필지를 개발하는 방식입니다.

서울시는 개발이 완료되면 14만6,000명의 고용, 32.6조원의 생산을 유발할 수 있을 것으로 예상했습니다. 용산구는 4월 18일 주민설명회를 가졌고, 상반기 중 도시개발구역으로 지정될 것으로 전망했습니다. 2025년 기반시설 착공에 들어가 2030년 초 입주를 시작한다는 목표로 진행됩니다.

생활에 필요한 모든 활동 도보권에서 해결, '콤팩트시티' 구현

현재 용산국제업무지구는 대부분 제3종일반주거지역이고 일부 면적은 일반상업지역인데요. 용도지역 상향에 대한 가이드라인을 설정해, 준주거, 일반, 중심상업지역으로 바꾸고 최대 용적률 1700%를 적용, 높이 100층 내외의 랜드마크 건물을 지을 계획입니다. 또한 세계 최초로 45층 건물을 잇는 1.1km 구간의 스카이 트레일도 건설할 계획입니다.

코레일와 SH공사가 발표한 전략환경영향평가 등 결정 내용 자료에 따르면, 용산국제업무지구는 용도에 따라 국제업무와 업무복합, 업무지원 3개 존(zone)으로 구분됩니다. 국제업무 존에는 프라임급 오피스와 마이스(MICE, Meeting-incentive tour-convention-exhibition, 복합전시산업), 호텔, 광역환승센터를 조성하고, 업무복합 존에는 용산전자상가, 현대R&D센터와 연계한 인공지능, 빅데이터 등 업무시설이 입주할 예정입니다. 또한 업무지원존은 주거, 교육, 문화 등 지원시설이 들어서게 됩니다.

구역 사이 사이는 공원을 조성할 계획입니다. 저층형 개방형 녹지와 벽면 녹화 등으로 사업부지 면적(49.5만㎡)에 맞먹는 약 50만㎡ 규모 녹지가 조성됩니다. 주택 수도 6,000가구 공급될 계획인데요. 일반 아파트 형태 공동주택이 3,500가구, 오피스텔은 2,500가구가 공급될 예정입니다.

국제업무지구 인접 지역 실거래가, 발표 후 수 천만원 상승하기도

지난 2월 용산 국제업무지구 개발 계획이 발표된 후 주변 시세는 어떻게 달라졌을까요? KB부동산 주간 아파트 매매가격지수 자료에 따르면, 용산구는 개발 발표 직후인 2월 첫째 주, 0.00%로 5주간의 하락세가 멈췄습니다. 이후 4월 첫째 주 0.05%, 둘째 주 0.02, 셋째 주에는 0.14% 오르기도 했습니다.

서부이촌동은 이번 개발 계획에서 제외되긴 했지만, 계획 발표 이후 실거래가가 조금씩 오르는 모습입니다. 이촌동 동아그린 전용 84㎡는 2월 13억7,000만원에 거래됐는데요. 3월에는 14억원에 두 채가 팔려 한달 새 3,000만원 올랐습니다. 이촌동 현대한강 전용 59㎡는 2월 14억1,000만원에서 한달 뒤 14억1,700만원에 거래됐습니다.

원효로4가 산호 전용 86㎡도 3월 21억6,000만원에 거래됐는데요. 이는 직전 거래가인 2021년 7월 18억5,000만원보다 3억1,000만원(+16.8%) 오른 것입니다. 한강로3가 센트럴파크 전용 114㎡도 2월 30억5,000만원에 거래되며 이전 거래가(2023년 10월) 31억원 수준을 회복하고 있습니다.

용산 국제업무지구 대규모 도심 개발이 사업 무산의 과거를 딛고 현실화될 수 있을까요? 일부 부동산 전문가들은 오른 땅 값과 자재비로 사업성이 달라질 수 있어 장기화 가능성을 점치기도 했는데요. 서울 도심 모습이 어떻게 바뀔지 기대해 보겠습니다.