라온건설이 시공을 맡은 경기 남양주시 '덕소역 라온 프라이빗 리버포레'에 900억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF)이 조달됐다. 공사와 분양이 순항하는 가운데 본PF로 유동성을 수혈한 만큼 사업이 안정적으로 진행될 것으로 예상된다.
17일 업계에 따르면 덕소2구역주택재개발정비사업조합은 DB증권 등의 대주와 900억원의 본PF 약정을 체결했다. 본PF 중 500억원은 DB증권이 유동화를 통해 대여하며 나머지 400억원은 타 대주가 Loan 대출로 빌려준다.
DB증권은 9월1일 조합에 500억원의 대출을 실행했으며 이자율은 3.15%다. 이후 DB증권은 대출로 빠져나간 유동성을 회복하기 위해 디비덕소프라이빗이라는 유동화전문회사(SPC)를 세워 자산유동화증권(ABS)을 발행했다. SPC는 9월30일 ABS를 발행했으며 만기는 2028년 7월30일이다. 표면이율은 3.05%다.
ABS 신용등급은 주택도시보증공사의 원리금 보증 신용보강을 통해 AAA(sf)가 부여됐다. HUG는 대출채권에 대해 원금 보증과 미수이자 지급 의무를 부담하며 상환 가능성을 높였다.
유동화 구조도 /사진 제공=DB증권
조합은 사업비를 충당하기 위해 본PF를 받은 것으로 보인다. 조합의 조합원은 585명이며 자본금은 1165억원이다. 라온건설은 지난해 10월 착공해 공사를 벌이고 있으며 9월 말 기준 공정률은 7.69%다. 조합은 앞으로 본격적인 골조 공사가 시작돼 비용이 증가할 만큼 본PF로 자금을 확보했다.
본PF 900억원 상환 구조는 중도금 각 회차와 잔금 일정에 따라 6번 분할상환이다. 중도금 4회차 납입월에 50억원을 상환하는 것을 시작으로 각 회차에 거쳐 680억원을 분할상환한 뒤 준공 2달 뒤까지 나머지 170억원을 상환하게 된다.
상환 재원은 분양을 통한 현금흐름으로 확보된다. 8월 말 기준 분양률은 88.53%이며 조합원 물량은 100% 공급을 마쳤고 일반분양 분양률은 69.25%다. 사업지의 입지와 주변 시세 등을 고려하면 안정적인 분양을 통한 현금흐름이 예상된다.
덕소역 라온 프라이빗 리버포레는 경기 남양주시 와부읍 덕소리 453-15 일대에 지하 2층~지상 최고 29층, 10개동, 999가구 규모로 들어선다. 2017년 12월 사업시행인가를 받아 2021년 5월 관리처분계획인가를 득한 뒤 2024년 10월 착공했으며 2028년 3월 입주 예정이다.
수입금은 3015억원으로 추산되며 금액이 큰 항목은 조합원 분양(585가구) 1228억원, 일반분양(348가구) 1495억원 등이다. 비용은 수입금과 같을 것으로 예상되며 지출이 많은 항목은 공사비 1866억원을 비롯해 보상비 593억원, 금융비용 174억원 등이다.
나영찬 기자
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