샅샅이 찾아야 보이는 알짜배기 중소 아파트
올해 초 집값 상승을 이끈 요인 중 하나죠. 바로 신생아특례대출인데요, 12월부터 조건이 완화됐어요. 살짝 주춤한 부동산에 대한 관심이 조금씩 살아날 것 같아요.
신생아특례대출은 신생아가 있어야 하지만, 내집마련을 준비하는 누구나 관심가져야 할 이슈예요. why?🤔
우선 신특이 무엇이냐, 신청일 기준 2년 이내 출산·입양한 가구에 연 최저 1.6~4.3% 금리로 주택 구입 자금을 최대 5억원까지 빌려주는 제도예요. 단, 9억 이하 집만 해당해요.
소득 기준이 있는데요, 맞벌이 부부일 경우 원래 1.3억이었는데 12월부터 2억까지 올랐어요. 조금 더 돈을 버는 이들에게도 기회가 열린거죠.
*단, 부부 중 한 명의 소득은 연 1.3억 이하여야 함.
그렇다면 이런 그림을 그려볼 수 있어요.
- 기존보다 좀 더 많은 수요가 9억 이하 아파트를 찾아 움직인다.
- 8억 초반대 매물이 9억 언저리로 뛰면서 소형/중저가 아파트 시세가 상승한다.
- 이에 따라 주변 매물의 집값 상승으로 이어질 수 있다.
- 신특으로 구매한 집을 전월세로 돌릴 수 있기에, 해당 매물의 전월세 임대 수익률이 높아질 수 있다.
- 9억 이하 집주인은 해당 집을 팔고 상급지로 이동힐테고, 그 다음 단계의 집값 상승이 예상된다.
즉, 신생아특례대출 하나로 부동산 시장의 전반적인 변화를 예측해 보는 게 중요해요. 그럼 어떤 지역이 들썩거릴까요? 킹두부가 신특 대상자로 빙의하여 좋은 매물을 찾아볼게요😉. 서울 및 근교 9억 이하 매물을 탐색해 봤어요.
우선 거시적으로 9억 이하(전용 85㎡) 아파트가 몰려있는 지역부터 볼게요. 서울에 총 66만 8580가구가 있으며, 노원구>구로구>도봉구>강서구 순으로 많아요. 조금 더 대상을 넓히면 성북구, 중랑구, 은평구, 동대문구도 가능해요.
그다음 부동산 투자 시 꼭 고려해야 할 사항을 짚어봐요. 바로 학군, 직주근접, 역세권이죠. 사람들이 가장 많이 찾는 곳이 어디인지를 기억하면 됩니다🙋.
[학군 우세] 노원구 중계주공 10단지
서울 3대 학군지는 대치동, 목동, 그리고 중계동이에요. 강북 학군의 자존심으로 불리는 곳이 노원구 중계동이죠. 앞의 두 녀석은 넘사벽이니 우린 중계동을 살펴볼게요.
이곳은 학세권이니 역과의 거리는 중요하지 않아요. 아이가 얼마나 빨리 학원에 도달하느냐가 중요하지, 역과의 거리는 부모에게나 필요한 부차적인 문제죠.
그래서 어느 학교로 배정받느냐에 따라 바로 앞동이라도 아파트값이 몇억씩 차이 날 정도예요. 중계동의 학세권은 은행사거리 중심으로 펼쳐집니다.
중계역에서 꽤 떨어져 있죠? 약 1.3km인데요, 바로 저 노란 테두리가 중계동 학세권이에요. 가장 손꼽히는 학교로 (노란색 화살표)을지초-을지중-서라벌고 루트예요. 이곳을 배정받는 아파트엔 프리미엄이 붙어요.
이 중 을지초를 배정받으면서 9억 이하로 들어갈 수 있는 아파트! 중계주공10단지를 소개할게요.
👉 기본스펙 : 총 330세대 3동짜리 아파트이며, 전용 58㎡(24평) 아파트가 7.5억에 나왔어요. 전세는 4.2억에 거래됐으니 갭투자 약 3억 초반대로 가능해요.
바로 길 건너 롯데마트가 있고 노원을지대학교병원이 5분 거리에 위치하니 생활권 별 4개예요.
매매가 올해 상반기까지 활발히 일어나다 8월부터 뚝 끊겼어요. 2022년 전 고점이 8억 4천까지 찍었으니 아직 상승 여력은 있는 듯 해요. 전세 거래는 계속 진행 중이고 전세가율이 평균 65.4%에 달하니 실거주 전월세 수요는 받쳐주는 상황입니다.
👉 호재 : 학세권이기 때문에 교통의 불편함은 조금 감수하려고 했는데... 이마저도 해결될 것 같아요. 바로 은행 사거리를 지나는 경전철 동북선이 2026년 7월 개통 예정이거든요. 상계를 시작으로 노원구, 강북구, 성북구를 관통해 왕십리역까지 연결돼요. 왕십리역엔 2호선·5호선·경의중앙선·수인분당선이 있으니 그야말로 교통 호재네요.
사실 동북선 호재를 가장 직접적으로 받고 중계동의 핵심 아파트로 불리는 곳은 청구3차 아파트예요. 맨 처음 지도에서 녹색원 표시된 곳이요! 을지초-중학교를 품에 안았고 은행 사거리 바로 옆에 붙어 있어요. 1분 1초가 아쉬운 학생들에게 학원가로의 빠른 접근은 굉장히 큰 메리트죠.
이곳은 국평(84㎡) 타입만 존재하며 지난 10월 매매가 13억에 끊었어요. 저 가격에 굳이 중계동을...? 싶겠지만, 서울 3대 학군지 중에서도 핵심이니 실거주 전월세 수요도 끊이지 않아요.
바로 이 포인트가 중요한데요, 중계주공 10단지나 청구3차나 연식이 꽤 되기 때문에 재건축 얘기가 나오는데요, 그리 빨리 되진 않을 것 같아요. 그야말로 학군을 보고 실거주로 들어오는 곳인데 재건축할테니 나가라고 하면 좋아할까요? 이런 관점에서 바라봐야 할 것 같아요😮.
⭐ 결론 : 실거주>투자
[직주 우세] 아현동 서서울 삼성아파트
서울 3대 업무지구는?
CBD(중심업무지구-중구, 종로구), GBD(강남업무지구), YBD(여의도업무지구)인데요. 이 모든 곳을 엎어지면 코 닿을 곳이 있어요😅. 바로 아현동 가구거리에 위치한 서서울삼성아파트! 마포구 아현동입니다.
딱 봐도 지하철역에 둘러싸여 있다고 해도 과언이 아니죠. 2호선 아현역 4분, 5호선 애오개역 5분, 2/5호선 충정로역이 도보 8분 거리예요.
우선 역세권에도 급이 있어요. 1순위가 2호선이죠. 신도림, 사당, 강남, 잠실, 을지로 등 주요 일자리를 순환하기 때문인데요. 서서울삼성은 시청역 12분, 여의도역 10분, 강남역이 40분 채 안 걸려요. 서울 거의 모든 직주근접이 가능한 곳이네요
👉 기본스펙 : 총 84세대 2동짜리 아파트로, 19평(전용 48㎡) 매매가 7.5억대에 나와 있어요. 전세는 고층 기준으로 4.3억에 거래되어 갭투자 3.2억 선으로 가능해요. 전세가율은 평균 66.4%예요.
거래가 활발히 일어나는 곳은 아닌 것 같아요. 올해같은 불장에 매매는 5건에 불과해요. 전세의 경우 재계약/갱신이 대부분이에요. 그렇다는 건 투자 가치보다는 실거주로서 만족도가 높다는 뜻이겠죠.
👉 단점 : 이렇게 완벽해 보이는 곳이 (심지어 이름도 삼성 아파트) 왜 저렴한 걸까요? 이유는 다 있죠. 바로 소규모 아파트일 뿐 아니라 재건축 가능성이 거의 없다는 거예요. 즉 앞으로의 투자 가치가 그리 크지 않다는 거죠.
이유는 용적률 때문이에요. 무려 388%에 달해요. 아파트 재건축/재개발 투자 시 가장 기본으로 고려해야 할 것이 바로 용적률이에요. 아주 쉽게 설명해 볼게요.
용적률의 정확한 의미는 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율이에요. 연면적은 지하층을 제외한 각 층의 면적을 합한 거예요. 쉽게 말해, 해당 땅에 건물을 얼마나 높게 세울 수 있냐를 뜻해요.
예를 들어 100평 땅에 50평짜리를 총 4층으로 지었어요. 그럼 연면적은 200이 되고 용적률은 200%가 됩니다.
그렇다면 생각해 볼게요. 용적률 상한선이 정해져 있다면 현재 아파트의 용적률이 낮아야 사업성이 더 좋겠죠?
왜냐하면, 용적률 150%인 아파트가 재건축 시 200%까지 올릴 수 있다고 해봐요. 그럼 50%의 여유가 있으니 그만큼 건물을 더 올릴 수 있다는 거죠. 기존 조합원들의 집 외에도 몇 개 더 만들어 일반분양 할 수 있어 사업성이 좋아지는 거예요.
그런 측면에서 이미 높은 용적률을 지닌 서서울삼성은 투자가치로서는 조금 떨어질 수 있어요.
그렇지만 이 모든 것을 상쇄할 만큼의 황금 위치이며, 주변 환경은 더 좋아질 것 같아요. 왜냐하면 바로 맞은편에서 엄청난 공사가 진행 중이거든요. 북아현 재정비 촉진지구로 일명 북아현 뉴타운 사업이에요. 1구역은 완료, 2-3구역이 진행 중이에요. 저 넓은 땅에 대규모 아파트 단지가 들어선다면 주변 상권이 형성되고 서서울삼성도 해당 상권을 누리게 될 테고요.
⭐ 결론 : 실거주 > 투자
[역세권] 문래동 문래공원한신 아파트
이곳은 2호선 문래역 초초초역세권이에요. 바로 앞에는 문래근린공원이, 길 건너면 홈플러스까지 있고 문래초등학교를 품었어요. 거의 모든 생활 편의권이 있어 특히 신혼부부에게 최적의 장소죠.
👉 기본스펙 : 총 367세대에 2동짜리 아파트예요. 매매가 9억 턱밑까지 왔어요. 현재 전용 58㎡ 기준으로 8.5억에 나와 있고 전세는 최근 4.8억에 거래됐어요. 갭투자 3.5~3.7억 정도에 가능하겠네요. 전세가율은 평균 61.8%에 달해요.
매월 꾸준히 거래가 이루어지며 올해 초 대비 약 1억 정도 상승했어요. '21년에 전 고점 10억을 찍었으니 아직 상승 여력은 있어 보여요.
👉 호재인가? : 재건축 얘기가 나오고 있어요. 1988년 탄생한 약 37살 된 아파트로 재건축 기준인 30년을 훌쩍 넘었어요. 실거주로는 낙후된 환경이란 뜻이죠. 그러니 리모델링 이슈나 주차난 등은 감수해야 해요.
재건축 얘기가 탄력받는 이유, 서울시 개발 계획이 있기 때문이에요. 서울시가 지난 2월 '서남권 대개조' 구상을 발표했어요. 복잡하니 간단히 정리하면,
서울에서 공장이 가장 많이 몰려있는 곳이 어디죠? 영등포·구로·금천·강서·양천·관악·동작 등 서남권이에요. 제조업이 부흥할 땐 잘 나가던 동네였는데 공장들이 하나둘 문을 닫으면서 동네가 낙후됩니다. 그럼 재개발을 하면 되는데 왜 여전히 영등포만 봐도 회색도시일까요? 이유는 준공업지역으로 지정되어 있기 때문이에요.
앞서 용적률 얘기하면서, 지역 용도에 따라 용적률 기준이 다르다고 했죠? 준공업지역은 '도시 안에 공업지역'을 뜻하므로 공장 위주로 규제가 만들어졌어요. 즉 여기에 아파트 지으려면 용적률 제한이 빡빡해요. 그러니 개발이 더딜 수밖에 없었던 거죠.
서울시가 이걸 깨겠다고 나섭니다. 더이상 낙후된 지역을 볼 수 없다는 거죠. 준공업지역에도 아파트 용적률을 400%까지 올려 주거지역을 좀 더 확대할 거예요. 그렇다면 영등포 등 재개발 속도가 빨라지겠죠!
영등포에서도 (여의도도 영등포임) 준공업지역인 당산·양평·문래동 일대 대부분이 수혜 지역으로 떠오릅니다. 이미 여기저기서 재건축을 추진하고 있고요, 그중 하나가 바로 문래공원한신 아파트예요.
물론 의견은 분분해요. 초초초 역세권에 초품아, 팍세권, 마트가 옆에 있으면서 재건축 호재까지 있는데 이 정도 가격밖에 오르지 않았다는 건, 이미 가치가 다 반영된거다... 용적률이 높고 소규모 아파트라 재건축이 쉽게 추진되지 않을 것이다 등이요. 그렇지만 분명한 건 실거주로서의 만족도는 높아 보입니다. 그런 측면에서 접근해 보는 것이 좋을 듯 하네요.
⭐ 결론 : 실거주 만족도 높고 재건축 투자가치도 배제할 수 없는...!
<킹두부 정리> 실거주와 투자를 나누어 볼 수 있지만, 실거주 만족도가 높다면 찾는 수요가 끊이지 않을테고 장기적으로 발전 가능성이 높다는 의미!
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