올해 1월부터 4월까지 다주택자 양도세 중과 유예 종료 직전 쏟아진 강남, 송파, 용산 일대의 급매물을 외국인이 기습 매수하며 싹쓸이한 것으로 나타났다. 내국인은 대출 규제와 세금 중과에 묶인 반면, 해외 자금 조달이 자유로운 '검은머리 외국인'의 서울 고가 아파트 944채 쇼핑이 급증하면서 부동산 시장 내 심각한 역차별 논란이 발생했다.
▮▮ 양도세 유예 종료가 불러온 강남권 매물 가뭄과 외국인 자본의 기습
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 국내 매수세가 위축된 틈을 타 외국인 자본이 서울의 핵심 자산을 빠르게 잠식하고 있다. 내국인들이 세금 부담을 피하기 위해 급매물을 쏟아내는 사이, 외국인들은 정책적 데드라인이 만든 공급의 틈새를 전략적으로 선점한 것으로 분석된다. 이러한 흐름은 단순한 시장 변동을 넘어 국내 부동산의 주도권이 외세로 이동하고 있음을 시사한다.
실제로 2025년 1월부터 4월까지 서울 지역 집합건물의 소유권 이전 등기를 마친 외국인은 944채에 달하는 것으로 파악되었다. 특히 3월과 4월 사이의 매수 속도는 내국인을 추월하며 시장의 공백을 기민하게 파고들었다. 정책이 만든 일시적 과잉 공급이 외국 자본에게는 저점 매수의 결정적 기회로 작용했음을 보여주는 통계적 증거다.
이러한 현상은 정부의 규제 완화 기조 속에서 외국 자본이 얼마나 공격적으로 움직였는지를 증명한다. 내국인이 관망세로 돌아선 사이 외국 자본은 통계적으로 유의미한 수치를 기록하며 도심 자산을 잠식해 들어갔다. 이는 향후 특정 지역으로의 매수 쏠림 현상을 가속화하는 전초전이 되었다.
▮▮ 강남·한강벨트로 결집하는 외국인 자본, ‘핀셋 매수’의 실태
외국인 매수세는 서울 내에서도 자산 가치 상승이 확실시되는 핵심 지역으로 집중되는 극심한 양극화 행태를 보이고 있다. 2025년 서울 전체 외국인 매수 건수 중 약 39%인 745명이 강남 3구와 한강벨트에 집중되었다는 점은 시사하는 바가 크다. 이는 단순한 주거 확보가 아닌 자본 수익을 극대화하려는 투자 중심의 접근이 주를 이루고 있음을 입증한다.
특히 송파구의 아파트값이 20.92% 급등하는 등 핵심지의 가격 상승 폭이 확대되는 시점과 외국인의 매수 쏠림이 완벽히 일치하고 있다. 영등포와 구로 등 중국인 중심의 실거주형 집단 거주지와 달리, 강남권 유입 자본은 철저히 자산 가치 상승을 노린 핀셋 매수 전략을 구사하고 있다. 자산 가치 방어력이 높은 지역을 선점하여 내국인의 진입 장벽을 높이는 지지대 역할을 하는 셈이다.
이러한 매수 주체의 면면을 파헤치면 단순한 외국인이 아닌 이른바 검은 머리 외국인의 존재가 선명하게 부각된다. 이들은 한국 시장의 생리를 누구보다 잘 아는 집단으로서 규제의 사각지대를 정밀하게 타격하고 있다. 국적만 외국인일 뿐 사실상 내국인 자산가들의 변칙적 귀환이라는 의구심이 짙어지는 대목이다.
▮▮ ‘검은 머리 외국인’의 귀환, 국적 세탁과 규제 우회의 메커니즘
해외 국적을 취득한 한국계 자산가들이 국내 규제를 비웃으며 자산의 국적을 세탁하는 변칙적 유입 사례가 늘고 있다. 이들은 신분상 외국인이라는 점을 악용하여 내국인에게 적용되는 촘촘한 대출 및 세제 규제망을 무력화하며 부동산을 매집하고 있다. 국적 세탁을 도구로 삼은 이들의 매수 행위는 부동산 시장의 공정성을 뿌리부터 훼손하는 핵심 고리로 작용한다.
우회 전략의 핵심은 금융 조달의 비대칭성에 있다. 내국인 매수자는 6.27 대책에 따른 수도권 주담대 6억 원 한도 제한 등 가혹한 LTV 규제에 묶여 있으나, 외국 국적자는 해외 금융기관을 통해 무제한에 가까운 자금을 조달할 수 있다. 다주택자에 대한 징벌적 세금 중과 역시 외국 국적이라는 방패 뒤에 숨어 가볍게 회피하고 있다.
결국 신분의 차이가 자금 동원력의 차이로 직결되는 구조적 모순이 발생하고 있다. 내국인이 대출 규제로 내 집 마련을 포기하는 시점에 외국 국적자들은 막강한 현금 동원력을 바탕으로 핵심 자산을 손쉽게 가로채고 있다. 이러한 비정상적인 환경은 시장 내에서 심각한 역차별 논란을 증폭시키는 발화점이 되고 있다.
▮▮ 기울어진 운동장인가, 내국인을 향한 역차별의 서막
국내 거주자와 외국 국적자 간의 규제 적용 격차는 사실상 내국인에게만 가혹한 역차별의 장벽으로 작용하고 있다. 내국인의 손발을 묶어버린 금융 규제가 오히려 외국 자본에게는 경쟁자 없는 무혈입성의 기회를 상납한 셈이다. 이는 정책의 의도와는 정반대로 외국 자본의 자산 독식을 돕는 역설적인 결과를 초래하고 있다.
실제로 수도권 주담대 한도 제한 등은 서민과 중산층의 내 집 마련 기회만을 박탈하는 결과로 귀결되었다. 반면 외국인들은 규제 없는 자금력을 동원하여 강남권 고가 주택을 매입하며 시장의 상단 가격을 형성하고 있다. 이미 기울어진 운동장에서 내국인은 들러리로 전락했다는 분노 어린 목소리가 터져 나오는 이유다.
국민적 공분이 커지는 가운데 정부가 내놓은 대책들은 여전히 사후약방문에 그치고 있다. 규제의 틈새를 파고드는 자본의 이동 속도를 정책의 변화가 전혀 따라잡지 못하는 형국이다. 외국 자본은 이미 안착을 마친 상태에서 안정적인 자산 증식의 과실을 만끽하고 있다.
▮▮ 통계 공표 주기 단축과 규제의 허점, 시장은 여전히 안개속
정부가 외국인 주택 소유 통계 주기를 단축하겠다고 발표했으나, 이는 소 잃고 외양간 고치는 격이라는 비판을 피하기 어렵다. 현재 추진 중인 반기 단위의 느린 통계 체계는 이미 자산 매집을 끝낸 자본의 속도를 포착하기에 한계가 명확하다. 6개월이라는 공표 주기는 고속으로 이동하는 투기 자금의 흐름을 차단하기에는 지나치게 길다는 지적이다.
최근 조사에서 적발된 746건의 위법 의심 사례는 빙산의 일각일 뿐이며, 국적만 바꾸면 규제를 피해 가는 구조적 결함은 여전히 방치되어 있다. 편법 증여와 미등기 거래 등 변칙적 거래는 통계 시스템의 정비만으로는 근절하기 어려운 영역이다. 현재의 정책 대응은 고도로 지능화된 검은 머리 외국인의 자본 유입을 막기에는 역부족으로 평가된다.
막강한 현금 동원력을 갖춘 외국 자본과 국적 세탁을 거친 자산가들의 유입은 강남 시장을 그들만의 리그로 변질시키고 있다. 강남이 내국인이 접근할 수 없는 글로벌 자본의 고립지로 고착화될 경우, 국내 부동산의 가격 구조는 왜곡될 수밖에 없다. 정부가 시장 교란 행위에 대해 무관용 원칙의 실효성 있는 대책을 내놓지 않는다면 주거 정의는 요원한 과제가 될 것이다.
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