서울 아파트 시장의 상승 축이 강남권에서 비강남권으로 대거 이동하고 있습니다.
대출 규제 강화와 세금 부담, 평균 16억 원을 돌파한 서울 아파트값 여파로 고가 주택 거래는 위축된 반면, 진입 장벽이 낮고 실거주 가치가 높은 성북·동작·광진 등 강남 밖 서울로 매수세가 쏠리는 양상입니다.
직방의 최근 1년(2025년 9월~2026년 8월) 서울 아파트 매매시세 분석에 따르면, 가장 높은 상승률을 기록한 곳은 동작구(25.3%), 광진구(23.8%), 성동구(22.6%), 성북구(22.4%) 순으로 나타났습니다.
직전 1년간 22.6% 급등했던 강남구 상승률이 최근 1년 6.8%로, 서초구가 19.3%에서 8.0%로 크게 축소된 것과 대조적입니다.
직전 1년간 4.6% 상승에 그쳤던 성북구는 22.4%로 상승폭이 폭발적으로 확대되며 서울 상위권에 올랐습니다.
강남권 상승세 둔화와 비강남권 약진의 주요 원인은 가격 진입 장벽과 대출 규제입니다.
KB부동산 8월 통계 기준 서울 아파트 평균 매매가격이 16억 원을 넘어서면서, 상대적으로 대출 활용이 용이한 15억 원 이하 아파트 거래 비중이 늘어났습니다.
자금 부담이 적은 지역으로 실수요가 이동함에 따라 최근 1년간 강남구의 실거래 건수는 직전 1년 대비 28.6% 감소한 반면, 성북구의 실거래 건수는 33.0% 증가해 실제 거래량에서도 확연한 차이를 보였습니다.
한국부동산원의 8월 5주차 주간 아파트 매매가격 동향에서도 이러한 흐름이 명확히 드러났습니다.
서울 전체 평균은 전주 대비 0.23% 올랐으나, 지역별 양극화는 심화되었습니다.
강남구(-0.41%)와 서초구(-0.23%)는 하락세로 돌아선 반면, 성북구(0.54%), 노원구(0.50%), 도봉구(0.45%) 등 강북권 주요 지역은 서울 최고 수준의 상승률을 기록하며 전체 시장 상승을 견인했습니다.
강남이 먼저 오르면 마포·성동을 거쳐 외곽으로 번진다는 기존의 순차적 상승 패턴이 깨졌습니다.
강남 절대 가격대가 성북구 등 비강남권보다 여전히 높지만, 가격이 움직이는 변화의 속도와 상승률 측면에서는 비강남권이 강남을 앞지르고 있습니다.
고가 주택에 대한 세금과 대출 규제 정책이 지속되는 한, 실수요자 및 투자 자금이 강남을 벗어나 상대적으로 접근성이 좋은 비강남권과 경기 인접 지역으로 이동하는 재편 현상은 계속될 전망입니다.
시장 전체의 무게중심이 비강남권으로 이동하고 있지만, 구 단위 상승률 통계만 보고 무작위로 매수하는 것은 위험합니다.
동일한 구 안에서도 정비사업(재건축·재개발) 진행 단계, 교통 호재, 단지 규모 및 입지에 따라 가격 상승 폭과 거래 활성화 정도가 크게 갈립니다.
대출 규제 기조 속에서 실매수에 나설 경우 구 전체 통계보다는 관심 단지의 최근 실거래가 흐름과 실제 거래량, 개별 호재를 면밀히 분석해야 합니다.
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